从理论层面来说，在投资双方都诚信磋商及积极缔约的情况下，从签署投资意向书到签署正式的投资合作协议似乎是水到渠成的事情。但是实践中，双方在磋商阶段往往因各种因素导致投资合作意向破裂，而品牌方此时已为前期合作投入了大量精力，甚至已经就合作门店进行了租金支付等。而投资人此时却拒不配合签署门店投资合作协议，主张未达成投资合作的合意，并要求返还投资意向金。在品牌方遭遇此种纠纷时，投资意向金退还是不退成了问题。
关于投资意向书的法律性质，不能简单从协议的名称予以认定，而应根据签署的投资意向书的内容来作实质判定。一般来说，大致可以分为三类：
对于投资双方都并无任何约束力，实践中常见的类型比如投融资领域签署的Term Sheet，只是双方在投资意向阶段的一个初步谈判磋商文件。在(2014)民申字第263号案例中，最高院主要从签署的投资意向书的内容分析了投资意向书的法律定性，“该文件对于双方的权利义务以及法律责任约定并不明确，只是表明为了澳华公司能够在相应的地块进行商业投资开发，洋浦管委会有为其协调置换土地的意愿，但并未约定置换土地的具体位置和面积及履行期限等；从具体措辞看，双方明确约定洋浦管委会“协调置换土地”，表明从“协调”到真正“置换”还是需要经过再协商、再约定。”因此，最高院最终认定《投资意向书》的性质为磋商性、谈判性文件。
预约合同规定在《民法典》第四百五十九条，“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”预约合同的实质系双方就一定期限内订立本约的合意。具体到前述门店投资中，投资意向书应对该投资意向阶段双方的权利义务以及双方在一定期限内订立投资协议有明确约定，对投资双方均具有明确约束力。但预约在合同内容的确定性上不如本约完备具体，通常存在部分缺失和不确定条款，但当事人已就将来一定期限内订立本约合同达成一致。
这个多反映在商品房预售领域，如果双方对于商品方买卖合同中的主要条款作出了明确约定，则虽然该文件系磋商阶段签署，但是对于本约的主要条款都以作出了明确约定，因此，虽为预约阶段，但实质已跳过预约，建立了本约。
回到前述投资纠纷，能否要求返还投资意向金需要实质性判断双方签署的投资意向书的性质。若为第一类，对于双方不具有任何约束力，双方若未就投资意向达成一致，投资意向金应当返还。另外，基于缔约过失责任，若品牌方为缔约投入了实际的经济成本，则可在对方恶意磋商时，要求对方承担缔约过失责任。若为第二类，对于是否要求返还投资意向金存在争议。目前学理上对于预约合同的认定有两类主要观点：一是应当磋商说，即双方只负有诚信磋商的义务，对于该义务的违约救济，应包括信赖利益以及履行利益的损失。二是应当缔约说，即认为预约与本约之间具有强关联性，除法定事由外，当事人均负有磋商并达成本约的义务，否则法院可判令强制缔约。对于后一种观点，司法实践支持的为较少数，主要系该种观点违法了契约自由原则。另外，就前述纠纷来说，若投资方仅交付了投资意向金，对于投资协议的主要条款都未能达成一致时（比如投资人享有的投资份额、投资项下的分红权益等），强制缔约实质是履行不能。
就前述纠纷，品牌方另透露的关键事实是，门店已实际开业，门店的运营主体系有限责任公司，投资人系前述公司的登记股东并实际享有股权。在公司设立阶段，该投资人配合提供个人材料，持股比例亦经过其确认。基于此，双方已跳过预约进入本约阶段，并通过实际履行的方式建立了投资合作关系，此时再要求返还投资意向金无合法依据。
但是法律解决方案最终是为商事合作服务，尽管投资人要求返还投资款并无合法依据，但是品牌方的领导层经过评估该投资人与该品牌的长期合作关系，仍然同意了退还投资款的要求。但是若非前述特殊情况，能否通过签署投资意向书就实现投资意向金不再退还的目的？
就上述问题，从预约合同的法律性质来说，只能从第三类着手，即预约合同约定的双方的权利义务即为投资协议项下的双方的主要权利义务，即预约合同已经实质性替代本约。比如，在商品房预售领域，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定， 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条[1]规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从前述条文约定即可以看出商品房的认购、预订等形成的是与商品房买卖合同本约不同的协议，即预约合同。但是由于商品房买卖合同主要内容的条款都已经具备，所以该预约合同即实质性的本约。
从这个角度出发，若希望签署的投资意向书能够实质等同于本约，需要品牌方作好以下事项：
1、梳理清楚从投资意向金支付到门店选址到达成投资确认，到签署门店投资合作协议的流程关系以及对应时间节点、对应文件，将达成投资意向的事实通过书面文件的形式固定下来。
2、在投资意向书中明确约定，门店选址双方确认后，品牌方就有权签署对应的门店租赁协议，此时投资人的投资意向金即转入门店的投资款。
3、品牌方需就门店投资周期、门店投资的估值以及投资人享有的投资份额以及分红比例有一套相对固定并长期执行的标准，且该标准在投资意向阶段已经投资人事先签字确认。同时将投资合作协议的标准模板作为投资意向书的附件，在投资意向书中明确约定，双方就投资意向达成合意并签署书面确认文件后，双方即负有共同签署附件投资协议的义务。在品牌方签署租赁协议的时点，投资人的投资意向金即转入门店的投资款。
[1]《商品房销售管理办法》第16条
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
4、区分不同时期的预约合同违反的救济，若投资人违反诚信磋商义务，则此时违约金的设定应与前期品牌方缔约阶段付出的经济成本相对应，比如约定意向金的10%作为投资人违反诚信磋商的违约金，从投资意向金中扣除该违约金后投资人可退出；若双方已就选址确认，且我方已签署租赁协议，此时品牌方应有选择权：
（1）若不希望与投资人强制缔约的，则约定相对高的违约金比如意向金的30%，从投资意向金中扣除该违约金后投资人可退出；
（2）若希望强制缔约的，则有权要求投资人配合签署附件投资协议，并按照之前由投资人签字确认的投资核心条款内容确定投资人的投资份额、分红比例以及其他投资权益。