在疫情影响下，全国餐饮连锁企业遭遇重创。面对合作商家的经济损失，以万达、红星美凯龙、华润置地为代表的近百家开发商旗下购物中心宣布减免疫情期间的租金。各地政府也出台了相关政策，对承租国有经营用房的企业和个体工商户减免疫情期间的租金。但是，对于一些出租方为小业主，二房东、甚至三房东的，承租方在谈判过程中并没有那么顺利，双方往往僵持不下，那么，面对这样的困境，作为承租方该怎么办呢？此外，在餐饮连锁行业中，除了一些房屋租赁合同外，还涉及一些承包经营合同，那么，作为承包人，是否有权要求减少承包金呢？有些商户目前已经支撑不下去了，想借此解除合同，合同是否能无责解除呢？现就以上几个问题，结合相关司法判例及司法指引，作简要分析。
一、出租方为小业主
1、对于出租方为小业主的，由于其自身经济力量相对弱小，可能还面临还贷压力，虽然全国人大常委会法工委已明确：因疫情防控不能履行合同属不可抗力，但是，由于目前疫情仍在继续，具体的减免政策仍不明确，在实际谈判过程中，大部分出租方往往都处于观望、拖延状态，更有些出租方直接拒绝承租方减免租金的申请，面对如此困境，承租方该怎么办？
（1）对方不回复的或表示不同意的，建议采用微信或函件等方式进行进一步沟通，先暂停支付租金并发送暂停支付的通知函给对方。
（2）建议在国家、各级政府的相关政策出台以前，双方还是以书面协商为主。
（3）基于承租方专业知识的局限性，委托专业的律师团队来指导谈判并固定相关证据，避免错失最佳谈判时机，造成更大的经济损失，同时为将来可能的诉讼提前做准备。以上海为例，上海市司法局出台了《关于加强法律服务保障支持企业平稳健康发展的实施意见》，其中，第6条指出“加强公共法律服务专业指导。组织法律服务专业人员对企业涉疫情法律问题进行深入研究，就企业普遍关心的不可抗力免责条款的法律适用、合同履行障碍造成的法律后果等问题，提供权威法律指引”。
2、承租方起诉到法院要求减免租金的，是否能得到支持？
综合非典期间的司法判例及目前的司法指引，承租方起诉到法院要求减免租金，是能够得到法院支持的。
（1）参考以下2003年非典时期关于租金减免的相关司法判例，发现如果双方因疫情原因就租金减免发生争议起诉至法院的，绝大多数法院判决支持租金减免的主张。
上海亿大实业有限公司与上海翊宇工贸有限公司租赁合同纠纷案
（2004）沪一中民二（民）终字第32号
法院裁判观点：
遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免。
上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案（2004）沪二中民二（民）终字第354号
法院裁判观点：
基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。
（2）目前各法院就是否减免租金给出了具体的司法指导意见，认为承租人受疫情影响要求减免租金的，一般予以支持。如：
①《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》（以下简称“问答（二）”）已明确新冠肺炎疫情属于不可抗力。根据合同法，因不可抗力导致合同不能履行的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。
《问答（二）》就商业用房承租人主张租金减免事宜，明确如下：如受疫情影响房屋无法正常使用，商业用房承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。疫情如对商业用房承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。
②杭州中院在回答“在承租人承租房屋（摊位）用于经营，因疫情防控导致经营受到较大影响的，承租人可以要求出租人减免租金吗？”的问题时给出了如下答案：
对政府明令暂停营业的行业、企业，承租人主张减轻或者免除自身的法律责任的，应当依法按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定妥善处理。
对政府未明令暂停营业的行业、企业，承租人应按租赁合同继续履行，但承租人能证明其经营因疫情防控受到较大影响的，承租人可以根据公平原则要求出租人适当减免租金、延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。
二、出租房屋二房东
1、对于出租方为二房东的，由于其具有承租人和出租人的双重身份，不是房屋的实际使用者，也没有因疫情而遭受直接的经济损失，其向业主方申请减免或暂停支付的动力并不大，在实际谈判中，往往表现不是很积极，作为承租方该怎么办呢？
建议承租方应积极主动通过书面形式向二房东提出租金减免的要求并通知暂停支付事宜，以促使二房东向业主方争取一定的减免支持。同时也尽可能了解业主方与二房东的谈判情况，积极配合二房东向业主方提出租金减免的要求，若二房东获得业主方租金减免的，那么诉讼活动中，法院会更倾向于租金的减免。
2、在出租方为二房东的情况下，承租方起诉到法院要求减免租金，是否能到支持？
目前，杭州中院在针对疫情防控期间的房屋租赁合同纠纷解答中给出的回答如下：
因疫情防控导致的损失应由出租人、承租人和次承租人根据公平原则，通过减免租金、延长租期等形式合理分担。其中，对以转租为经营业务的承租人，其与出租人之间损失分担，还应结合双方租赁合同中对租赁期限、租金数额、支付方式等约定合理确定。
三、针对承包经营类的合同，作为承包人，在发包人没有主动降低承包金的情况下，承包人是否有权要求发包人减免疫情停业期间的承包金？
1、目前的法律、法规以及相关政策均都没有明确指出发包方有义务减免疫情期间的承包金，因此，如果发包方没有主动减免承包金的，建议先通过书面形式与发包方协商。
2、在协商不一致的情况下，承包方以不可抗力起诉到法院要求减免承包金的，是否能得到法院的支持？
（1）通过判例分析，法院在审理承包经营合同纠纷案件时，有的是减免，有的认为属于正常的经营风险，不应当减免：
①以下法院支持了承包方的诉讼请求，对承包费予以部分减免。
冯伟满与佛山市石湾区沙口金半岛海鲜楼承包合同纠纷上诉案
（2006）佛中法民二终字第5号
法院裁判观点：
非典期间是公共卫生突发事件时期，酒楼的经营业绩受到一定影响，但并未导致全面停止对外营业，上诉人在非典期间仍在继续经营，且上诉人没有举证在非典期间的损失数额，故酌情减免应交纳的3个月的承包费的50%。
白俊英、土默特左旗人民政府合同纠纷案（2016）最高法民再220号
法院裁判观点：
非典属不可抗力，基于公平原则白俊英所承包的宾馆因“非典”停业，对于非典造成的损失双方各承担50%。
②以下法院不支持承包金的减免
辽源市巨源工贸集团有限责任公司与姜玉阁、辽源市升华宾馆企业租赁经营合同纠纷案（2017）吉04民终441号
法院裁判观点：
“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力，但仍在正常的经营风险范围内，应由经营者承担。
2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。
（2）上海高院在《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》明确：“此类承包经营合同具有明显的营利性。当因采取疫情防控措施造成停业或者客流明显减少时，给承包人造成的损失显然超出一般商业风险的，应积极促成当事人协商解决，承包人可以以继续履行合同其明显不公等为由请求减免相应承包期间的费用或请求变更相应的合同内容。”
3、对于餐饮行业中存在的名承包实租赁的合同，若发生纠纷起诉至法院时，合同性质该如何认定？
在餐饮连锁行业中，由于证照的办理比较困难，很多承租方为了使用出租方的证照，以出租方的名义进行经营，与出租方签署了承包合同，而实际合同内容只涉及租赁关系。就此类合同，在发生合同纠纷起诉到法院时，法院在判断合同的性质时，主要有两个标准：一是看合同的名称，写明是租赁合同还是承包合同。二是看合同约定的内容，是否仅约定了关于房屋租赁的权利义务关系，若合同内容只涉及租赁关系时，一般会被认定为租赁合同。
相关案例：
北京中铁金方物业管理中心与北京金贸旅馆房屋租赁合同纠纷上诉案（2008）京铁中民终字第50号
该案中，关于《承包合同》、《承包协议》的性质，法院认为，从金贸旅馆与刘大鹏的《承包合同》约定的内容看，合同限定的地址为丰台区太平桥东里15号楼负二层地下室，刘大鹏除负担合同期内的水、电、卫生、电话费用外，每年还要交纳一定数额的费用，第四条责任权利义务的约定主要涉及的是房屋及房屋内的床、电话、灭火器等设施的交付、维护使用问题，因此，认定该《承包合同》的性质为名为承包合同，实为租赁合同；
四、新冠肺炎疫情构成不可抗力，是否必然导致合同解除，承租方是否能直接要求解除合同？
当前新冠肺炎疫情，虽然属于不可抗力，也并非必然导致合同无责解除，合同尚未达到不能继续履行的地步，只是合同履行“中止”，而非“终止”。新冠肺炎疫情，是否构成合同无责解除事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。
1、从判例角度分析，无论是“非典”还是当前的“新型冠状费用疫情”，并不必然导致合同解除，如果要解除合同的，会承担违约责任，但考虑到不可抗力的实际影响，一般会相应地减轻违约责任。
（1）参考“非典”期间的判例
大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷，(2013)辽审二民抗字第14号
法院裁判观点：因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。……但正典公司在本案中的违约行为，毕竟与“非典”疫情的发生所导致的部分经营活动不能完全正常进行有一定的关系，且其自身也遭受了较大的经济损失，故违约金的数额应适当减少给付。
(2)参考“新型冠状费用疫情”期间的判例
宁波海曙法院：关于“新型冠状肺炎疫情”期间孙某诉王某房屋租赁合同纠纷案
该案中被告王某认为案涉房屋已无法正常使用，符合不可抗力情形，要求与原告孙某解除合同，孙某诉至法院要求被告王某支付10000元违约金。最终经法院调解，达成调解协议，解除合同，被告同意支付2750元违约金，且不要求原告退还尚未到期的租金。虽然该案最终达成了调解，但从调解协议的内容来看，合同并没有无责解除，但王某也未按合同约定承担全部违约金，而是给予了部分减免。
另外，该案是调解结案的，可以推断，法院对于类似案件，会以调解为主，双方可获得一个冷静协商的机会，在法院的组织下更好地解决争端。
2、从当前的司法指导角度分析，杭州中院在回答“因疫情防控影响，出租人或承租人是否可以解除房屋租赁合同？”的问题时给出的指导意见如下：
应以维护合同关系稳定、鼓励合同继续履行为原则，对受疫情防控影响但符合继续履行条件的，一般不予支持；但是在疫情防控发生前已经符合合同解除条件的，应予支持。
上海《问答（二）》就合同解除问题，给出了以下指引：对于疫情防控期间合同可以履行的，应鼓励当事人双方按照合同约定继续履行；对于合同能够履行而拒绝履行的，应承担违约责任。对于确因疫情影响，合同不能按约履行的，应考虑引导当事人协商变更合同，采取替代履行或者延迟履行等方式履行合同义务；如果替代履行不能或者延迟履行将导致合同目的无法实现的，可应当事人请求解除合同。对于因疫情影响，合同目的无法实现或者继续履行合同对一方当事人明显不公，当事人请求法院变更或解除合同的，应综合考虑当事人的约定、疫情的发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间、程度等因素，公平处理。
相对于直接租赁，转租和承包关系下的承租方（或承包方），面临着更复杂的法律关系，如需解除合同，不同的请求权基础也会有不一样的判决结果，更是建议聘请专业的律师团队协助处理。