实务中，商铺出租可以大致分为两种情况，一是出租人为真正产权方，直接对外进行出租，二是出租人并非真正产权方，对外进行转租。本文将基于此两种情况，对出租权瑕疵的风险及如何对产权进行审核展开讨论。
承租商铺时，如果出租人的出租权有瑕疵，将可能导致承租人在租赁过程中存在如下风险：
风险一：未取得房地产权证且无相关证明文件的，可能直接导致租赁合同无效。
出租商铺无建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设、未经竣工验收、出租商铺为违法建筑等，租赁合同无效。
租赁合同无效的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付商铺占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”
对承租人而言，租赁这样的房屋非但不能实现自己的经营目的，还需要支付商铺占有使用费。在向法院诉请出租人赔偿损失时，由于承租人自己在商铺租赁前未尽审查义务，法院可能会认定承租人存在一定的过失，从而判定承租人承担过错责任。
承租人租赁商铺是进行经营的，办理经营所需的相关证照，包括营业执照等，均需要出租人提供相应的证明文件。如果出租人无法提供，承租人就不能顺利办理证照，没有证照经营无从进行，租赁目的也就无法实现。
根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条的约定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
因此，承租人在租赁商铺时，如果没有获得该商铺的共有权人的同意，可能会在实际经营过程中产生不必要的纠纷。
《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
但该条规定的抵押不破租赁针对的是租赁权设立在先的情形，而在租赁权设立在后，在先的不动产抵押权已经设立或者动产抵押已经办理登记的情况下，抵押权可以对抗租赁权。因此，在租赁合同签订之前，商铺已经设定抵押权的，在抵押权人实现抵押权时，可能解除房屋上的租赁关系，导致承租人的租赁无法继续，此时承租人不仅遭受了损失，还需要另租商铺重新开始经营。
风险五：商铺被查封后，出租人再行出租商铺的，租赁合同对申请人不发生效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”
如在承租人承租前该商铺已被法院查封，当相关权利人向法院申请执行该商铺时，法院可继续采取执行措施，承租人无法对抗相关权利人。对于承租人的损失，若承租人已知情，损失应由自己承担。
基于如上出租权瑕疵的多重风险，承租人更应当在承租前做好审核工作，确保承租商铺没有出租权瑕疵，详细的审核要点有：
1、审查产权文件
出租人并非真正产权方，而是对外进行转租的情况下，对于承租人来说还必须核实转租人是否具有合法的转租权，否则就会存在如下风险
风险一：未经产权人同意对外进行转租，出租人可以解除与转租人的合同。
《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
出租人解除租赁合同，意味着租赁房屋随时可能被收回，此时作为次承租人，就丧失了房屋的占有使用权，只能被迫停止经营，导致极大的损失。
风险二：转租的期限超过了原合同的租赁期限，超过部分无效。
因此，承租人租赁商铺前，应根据转租人与真正产权人签订的原租赁合同、委托管理协议等，核实相应的转租权，详细的审核要点包括：
2、转租期限