通过阐述消防相关的法律规定、法律风险及应对方式，帮助广大店主降低经营风险，避免陷入法律纠纷之中。
本文将通过阐述消防相关的法律规定、法律风险及应对方式，帮助广大店主降低经营风险，避免陷入法律纠纷之中。
一、 消防相关的法律规定
在商业经营活动中，消防相关的行政手续分为一次消防和二次消防两部分。
（一） 一次消防
一次消防由住房和城乡建设部门管理，是指在建筑物主体建设时为保障整个建筑消防安全所必须通过的消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十条规定，“对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。”通常情况下，办理一次消防的义务由出租方承担，只有在取得了一次消防验收合格证后，二次消防即商户装修设计的消防审批才能报审，也即一次消防的通过是二次消防报批的前提。
（二） 二次消防
二次消防是指在商业建筑实际投入使用之前所进行的消防设计审查、验收或备案，通常由承租方负责办理相关手续。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所投入使用、营业前应向场所所在地县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查，未经消防救援机构许可，不得投入使用、营业。
但由于二次消防的主要义务人为门店经营者，若是一律要求必须通过消防部门验收不免会导致行政过于繁琐且对小微企业发展不利，因此在部门规章及地方法规对二次消防的管理存在一定程度的放宽，例如：
1）公安消防部门颁布的《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》规定，取消投资额在30万以下或建筑面积在300平方米以下的建设工程消防设计和竣工验收消防的备案；
2）北京市住建委所发布的《关于不再开展小微改造工程消防验收(备案)的通知》中规定，建筑面积在300平方米以下的小微改造工程，不再开展建设工程消防验收或备案；
3）南京市也在《深化建设工程消防审验审批改革的实施意见》中规定，300平方米以下建筑工程豁免办理消防备案。
总而言之，对于二次消防手续的办理全国各省市存在着诸多特殊规定，因此究竟二次消防的行政手续为审批、备案或是无需办理相关行政手续，还要结合各地具体规定方能确定。
二、消防验收未通过的风险
（一）一次消防
根据《消防法》第十三条第三款，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”
因此虽然承租方并非一次消防验收的直接责任主体，但一次消防一旦未通过，承租方仍将会面临以下风险：
1）安全风险。房屋若未通过一次消防验收，则证明了其本身隐含着巨大的消防隐患。若将房屋投入使用则承租人需要承担巨大的消防安全风险。
2）直接损失。若房屋未通过一次消防验收，承租人也就无法办理二次消防手续及营业执照，房屋无法按照租赁合同约定投入使用，承租方为开业所投入的前期成本如装修、人工等损失均无法收回。
（二）二次消防
通常来说在签订租赁合同后，承租方需对承租房屋进行装修以保证其符合自身的经营需要，而这便会涉及到该装修的二次消防问题。因此在租赁合同中会约定二次消防的责任主体为承租方，由承租方按照所在地消防相关规定在装修前向消防主管部门送审或备案。
因此，若二次消防未能通过审核或成功报备，承租方将会面临以下法律风险：
1）违约责任。租赁合同中通常会约定承租方的开业日期，一旦未能及时办妥二次消防的相关手续，承租人将无法在约定时间开门营业，从而需要向出租人支付逾期开业违约金。倘若逾期开业时间过长的，出租方还可能解除合同，承租方不仅无法收回装修成本等前期投入，还可能面临租赁合同保证金被没收的巨大损失。
2）行政处罚。若承租方在二次消防未通过的前提下直接开业，则需要承担《消防法》中规定的行政违法责任。根据《消防法》第五十八条，依法应当通过消防验收的房屋未通过验收便投入使用的，须停产停业并承担三万元以上、三十万元以下的行政处罚。
因此，承租方应当对二次消防验收加以重视，严格按照当地消防法规规定履行送审或报备义务。
【相关案例】吉林省浙商商业管理有限公司与长春市总工会房屋租赁合同纠纷
【案号】(2018)最高法民申5369号
【基本案情】吉林省浙商商业管理有限公司承租长春市总工会房屋从事餐饮业务，但浙商商业管理有限公司提交的装修工程备案并未通过长春市公安消防支队二次消防验收，经多次整改后方通过消防验收，在此期间浙商商业管理有限公司并未向长春市总工会缴纳房屋租金。
【裁判观点】浙商公司承租房屋后因经营需要进行二次改造，满足消防要求是其自身的义务，其在装修过程中因消防设计存在缺陷导致迟迟未能通过消防部门的验收，属于违约行为，浙商公司应当承担违约责任。
三、消防风险的规避及救济
经过上文的分析可以看出，消防验收未通过给承租方所带来的法律风险是巨大的，即便是在最理想的状态，由出租方承担主要法律责任，前期装修等投入也难以挽回。因此，面对消防风险，通过预防手段将风险消弭于产生之前仍是最好的解决方式。但倘若已经因消防纠纷陷入诉讼，承租方也并非没有能够寻求救济的法律依据。
（一） 消防风险的规避
（1）在承租前确认出租方已通过一次消防验收
承租方应当在接收房屋前仔细核实租赁房屋是否已经通过消防验收或备案，并要求出租方提供相关证明文件如一次消防验收合格证，如出租方无法提供的，应及时通过书面方式催告出租方完成消防验收或备案手续。
（2）通过合同约定规避风险
除要求出租方提供消防验收合格证之外，承租方还可以通过在租赁合同中明确未通过消防验收的违约责任来规避风险。
1、就一次消防未通过的法律风险而言，承租方可以在租赁合同中约定以下条款：明确房屋应当已通过或在合同约定时间内通过消防验收，否则承租方有权解除合同并追究出租方违约责任。
2、就二次消防未通过的法律风险而言，根据行业惯例，出租方往往会在租赁合同中指定二次消防装修的施工方，所以承租方需要在交涉过程中保留与出租方沟通证据，证明出租方的选任责任。此外承租方还应当在施工合同中约定，施工方应当保证施工成果能够通过消防部门的验收或成功备案，否则应当赔偿因此给承租方造成的损失，该损失应当包括装修损失、无法如期开业的违约金等。
以上措施均能在发生纠纷时有效降低承租方面临的风险，减少损失。哪怕最终仍然因消防验收未通过产生纠纷，通过合同约定及相关证据也能降低承租方的过错程度，便于向出租方要求赔偿。
（二）发生法律纠纷后的司法救济
《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定，“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”因此，消防验收未通过导致租赁房屋无法使用的，承租方可以起诉要求法院解除租赁合同并赔偿损失。法院会综合考虑双方在消防审批办理过程中的过错，确定导致合同解除的法律责任，并在承租方与出租方间分配损失。所以当承租方发现消防存在法律风险时，应当妥善保留合同、沟通记录、付款凭证、装修价格明细等证据，以便在诉讼中占得先机。
【相关案例】梁娇、银座集团股份有限公司莱芜银座商城租赁合同纠纷
【案号】(2022)鲁01民终1169号
【基本案情】梁娇与莱芜银座商城签订《租赁合同书》，梁娇租赁莱芜银座商城的两个铺位，用于卡丁车项目儿童娱乐。但由于莱芜银座商城并未通过消防验收，导致梁娇在办理完毕装修等开业前的准备工作后无法实际开业，梁娇遂起诉至法院要求解除合同。
【裁判要旨】法院认为，《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定：“有下列情形之一，非因承租方原因致使租赁物无法使用的，承租方可以解除合同：……（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”本案中，梁娇主张的涉案租赁物未通过消防验收，属于上述法律关于房屋使用条件强制性规定情况之情形，其系导致租赁合同解除事由之一，并不影响合同效力。由于莱芜银座在履行租赁合同过程中存在违约行为，因此其应当向梁娇返还租赁保证金32,576.4元，赔偿装修损失114,202元。
最后还是应当强调，消防验收程序是门店经营中的重要环节，面对可能存在的问题，万万不可疏忽大意或是存在侥幸心理，否则一旦因此发生纠纷，对承租方造成的损失将难以估量！