近年以来，新冠疫情的大规模爆发以及不断反复对于每一个商铺经营者来说，都是一个巨大的考验，在客流不足、业绩下滑的同时，房屋租金等固定经营支出却居高不下，经营者面临着继续维持经营或是提前解约撤店的两难考验。如果选择撤店解约，那么首先要面对的问题就是，租赁合同能否解除以及解除后需要承担的违约责任。在经营遭受疫情冲击的大背景下，疫情又能否作为单方解约及免责的依据呢？
本文中，笔者将结合基本的法律规定以及2020年以来各法院对解除租赁合同案件的实务案例予以分析和阐述。
案例一：韩建、景红星与李宝珠房屋租赁合同纠纷（2021）陕民申4612号
本案中承租人主张疫情导致自身无法按时支付房租，请求法院判决对房屋租金予以减免，并解除与出租方的租赁合同。
本院经审查认为，双方签订租赁合同真实有效，合同签订后，出租方交付了房屋，而承租人在支付了第一年和第二年部分房租后，再未支持后续租金，其行为构成违约。2020年初，在全国范围内爆发了新型冠状病毒肺炎，法院已依据国家政策减免了三个月的租金，合同履行中并不存在法定解除事由，承租人认为其向出租人送达了解除合同通知，即发生解除效力的申请理由不能成立。
案例二：欧福建与梁国年房屋租赁合同纠纷（2022）粤06民终12663号
本案中，承租人受疫情影响无法继续经营，提前闭店撤铺，出租人起诉追究违约责任。法院认为，对于欧福建抗辩称新冠疫情属于不可抗力、情势变更，2019年12月底新冠疫情爆发，而双方于2021年9月13日才签订《商铺租赁合同》，欧福建可以合理预期新冠疫情对于经营状况的影响，欧福建的抗辩没有事实与法律依据，法院不予采纳。
也就是说，法院认为自2020年后，经营者在订立合同时，应当对于新冠疫情的影响程度有基础的认识，并在此共识上开展商业活动，因此，仅因疫情单一因素无法导致合同的解除。
本案中，承租人在未与出租方就疫情租金减免协商一致的情况下，提前从租赁房屋内撤走，要求解除合同。
本院再审认为，考虑到疫情影响的原因，一审法院认定申请人汉庭公司应当在2020年5月8日前缴纳相应房屋租金。但申请人汉庭公司在未与被申请人盛达公司协商一致的情况下，未按期缴纳相应的房屋租金，其行为构成违约。被申请人盛达公司于2020年5月19日向申请人汉庭公司送达解除合同通知书。鉴于本院二审期间多次组织调解未果，双方已无合作基础，且申请人汉庭公司已经搬离涉案房屋，被申请人盛达公司已经将涉案房屋重新租赁他人，双方租赁合同客观上已经无法履行，本案一、二审判决确认双方合同解除并无不当。
法院认为疫情并不能作为合同解除的事由，然而鉴于承租人已从租赁房屋中搬离，合同已无继续履行的可能，故确认合同解除，但仍判决承租人承担违约责任。
综上，我们不难从案例中看出，对于以疫情不能独立的成为认定合同解除的法定事由，而情势变更的认定也较为困难。这也提醒广大经营者，受到疫情影响想要提前解除合同时，在未与出租方协商一致的情况下，简单的解约通知或是解约函件，并不发生解除合同的效力。如果承租人已经下定决心提前解除租赁合同，那么提前撤店，交还房屋是较为明智的选择。但也要注意，撤店绝不等于没有通知的突然撤离，如果没有明确告知，没有搬离商铺内物品，或是没有依约恢复原状，承租人可能要承担持续产生的占用费。
二、承租方以疫情为由不承担违约责任的抗辩，难以被法院支持
1、合同解除后，承租人违约责任的承担主要依据租赁合同的约定。
本案中，承租人以疫情导致合同解除为由提出抗辩，请求法院免除违约责任。法院在判决书中阐明，关于三方租赁合同不能继续履行的违约责任的承担一节，合同约定租期为10年，现凯泰铭座公司明确拒绝继续履行，应当承担相应的违约责任。尽管案涉合同中未明确约定承租人违约致合同解除应承担的赔偿责任，但该合同中4.5条约定了“如因甲方（出租人）原因导致本合同解除的，甲方须向乙方支付违约赔偿金，赔偿金额为相当于本合同约定的6个月租金的金额”。本案虽不宜判定由凯泰铭座公司继续履行合同，但基于公平、合理的原则，刘艳萍对于合同提前解除并无过错，因提前解约的确会造成刘艳萍的经济损失。
法院在裁判过程中，并没有因疫情而免除或减轻承租人的违约责任，反而在参考合同租期以及出租人的损失后，支持了合同约定的违约金。
2、法院在判决时，会考虑到疫情的影响予以裁量。
本案为上海2022年疫情的相关判决，承租人租赁房屋用于办公，受疫情影响提前解除租赁合同，并在审判过程中提出抗辩，请求法院考虑疫情的不可抗力免除提前解约的违约责任，同时申请减免封控期间的租金。具体裁判理由如下：
法院认为，根据在案证据，《办公服务合同》系由被告提出解除，尽管原告同意被告提前解除合同，但是，此非意味着原告放弃要求被告承担违约责任。被告辩称，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定，不应认定被告承担违约责任。对此，该条所适用的系出租人提出解除合同之情形，而本案系承租人提出解除合同。综上，被告以此为由要求不承担违约责任的抗辩意见，本院难以采信。
关于原告所主张的免付期内的租金39,000元，同时虑及合同实际履行期限，酌情支持26,000元。关于原告所主张的办公服务费84,410元，本院虑及被告已支付2022年4月的办公服务费39,000元，以及上海市因新冠肺炎疫情实施静态管理对被告正常使用涉讼房屋所造成的影响等因素，酌情支持39,000元。关于原告所主张的逾期付款违约金，根据在案证据，双方曾就费用减免事宜进行过磋商，被告并非恶意不支付，故本院对此不予支持。
结合上例，即使是本次上海疫情影响如此重大，法院在裁判的过程中仍然需要遵循租赁合同的约定，疫情难以作为免除违约责任的理由，但在具体裁判过程中，法院会结合案件实际情况对违约责任或是租金费用予以调减。