在香港租赁商铺用于经营，有哪些需要注意的事项？
2023-01-10 12:30:47 作者 ： 租赁合同部 中申律师
据报道，内地与香港在2023年1月逐步落实全面通关，两地人民能够更为便捷地来往，这也意味着在未来一段时间内，香港的餐饮、旅游、酒店等各类消费行业都将迎来更大的市场机遇。若要在香港拓展业务，选址租赁商铺自然成了首要考虑的问题之一。本期，我们就以承租商铺设立餐饮门店的情况为例，带大家了解有关香港商铺租赁、经营牌照申办的注意事项，以供参考。为了确保租赁的商铺能够满足开展餐饮食肆业务经营的需要，即为确保成功取得经营牌照，在签订租约之前，务必对所选房屋的土地用途、建筑图则、消防结构、是否有违建工程等信息进行核实，以免在后续申办牌照、装修等流程中无法正常推进，严重者可能导致无法开业。
签约前，可主动向业方请求，也可过香港土地注册处申请，查阅目标商铺/物业最新的土地查册资料，其中，政府租契的基本信息部分会载明物业的用途限制（若承租商铺用于经营，当然应选择可用于商业用途的物业），还可明确业方是否为物业的合法持有人。对于房屋楼宇的建筑图则，也可直接通过屋宇署网站进行查询，核实是否有加建、改建部分或占用公用区域的情况，以及消防结构是否符合安全规定、是否存在违例建筑工程等，有条件的情况下还应现场考察房屋工程条件等实际情况。香港餐饮业牌照分为两种，即食肆牌照及其他牌照，食肆指涉及出售膳食或非瓶装的不含酒精饮品（凉茶除外）供人在其处所内进食或饮用的食物业。
具体而言，食肆牌照又分为普通食肆牌照和小食食肆牌照及水上食肆牌照三类，水上食肆牌照适用于在船只上经营的食肆，而普通食肆牌照和小食食肆牌照则为不同食物配置模式的食肆而设。食肆均可设置堂食座位，可申领酒牌，普通食肆牌照可售卖的食品类别不限（如中式酒楼、日式、韩式、西式餐厅、茶餐厅），而小食食肆牌照仅可经营《小食食肆获准烹制及售卖的食物一览表》中所申请的对应种类食物（如云吞面店、粥品店、咖啡店、糖水店）。其他牌照可经营的范围包括外卖熟食、食品工场、烧味卤味店、寿司店、粮食店、工厂食堂等，其中除工厂食堂外，其他场所均不得设置座位，不可申领酒牌。此外，如需要设置“露天茶座”，还需额外申领露天茶座许可证，并向政府额外交纳地租；需同时售卖酒水的，还需专门向酒牌办事处申领酒牌。
简言之，开设常见的可堂食餐饮门店，应主动向食物环境卫生署申请并取得食肆牌照。
申请人可以个人或公司名义申请食肆牌照，除牌照申请书、申请表格外，还需一并提交拟开设食肆的建议设计图则、符合政府租契条款声明书。
① 食环署收到申请后，对设计图则进行初步评审，若图则不符合规定即评审不通过，个案不受理，并退回建议设计图则；
② 设计图则符合规定的，食环署将申请转介屋宇署、消防处、规划署及有关部门征询意见（若申请有和指定行业、法定图则规限相抵触的，个案不受理）；
③ 食环署、屋宇署及消防处会进行实地视察，初步了解该处所是否适合开设食肆；
④ 食环署、屋宇署及消防处在申请审查小组会议上向申请人解释部门的意见和发牌规定（妨碍发牌的情况、原因及存在的补救方法等），若有关部门提出反对，则个案不受理；
⑤ 各有关部门均认为申请没有问题后，食环署会在审查小组会议上发出发牌条件通知书，由消防处发出消防规定，待申请人已履行卫生方面、通风设施、消防安全方面的所有规定后，应及时通知食环署牌照办事处进行查证。
⑥ 食环署进行最后查证视察，视察通过的，可签发正式食肆牌照。
需要注意的是，申请人在递交牌照申请后，须经屋宇署、消防处及食环署审核通过后流程方能继续，因此装修工程不得在收到食环署发出发牌条件通知书之前开工，也不应在没有正式获取食肆牌照前开业经营，否则将面临处罚。食环署在收到牌照申请书后会委派专人负责，申请进度可在相关网址上进行查询（www.licensing.gov.hk）。此外，申请书最好直接向餐厅地址所在地分管办事处提交，否则会延长申办期限。
为了方便食肆门店尽早开业，香港食环署还推行了暂准牌照制度，申请人可以在申请正式牌照的同时申请暂准牌照（不可单独申请暂准牌照），对于卫生、楼宇安全、消防安全、通风设施等均已符合基本规定的处所，签发有效期6个月的暂准食肆牌照，期间食肆可暂时经营，直到申请人履行所有尚未遵办的发牌条件、取得正式牌照，当然，申请人须在暂准牌照有效期内尽早取得正式牌照。
申请牌照的过程中，主要须通过三个部门的审查，其中食环署考察卫生方面，屋宇署考察楼宇安全规定，消防处则考察消防安全问题。食环署主要考虑的因素包括：处所应由公共总水管供水，应装有妥善的排水系统、设有妥善的冲水厕所，拟设的厨房、食物配置室、碗碟洗涤室不应内设沙井，厨房、厕所及座位间应分别设独立的通风系统。屋宇署主要考虑的因素包括：处所须没有违建工程，食肆的最低设定荷载须不少于4千帕斯卡，如进行涉及楼宇结构、逃生途径更改及增建工程，或须由注册建筑师、工程师等认可人士向屋宇署递交正式的建议工程图则，以及处所的设计建造是否符合耐火结构等。消防处主要考虑的因素包括：楼宇中作工业用途的部分、地库第四层或以下层数的处所、位于指定作紧急用途的处所等不适合获发食肆牌照，此外，对于旧式综合用途楼宇，或总楼面面积超过230㎡或位于地库而面积超过126㎡，或因结构或空间限制可能无法为花洒系统安装消防水缸的情况，申请人可能需要在处所内安装折衷式花洒系统。因此，为了顺利通过各部门的审查、尽快获发正式的食肆牌照，在签订租约前做好房屋基本状况的核实及考察是必不可少的准备工作，否则一旦有所疏漏，签约后在申办牌照的过程中发现无法补救的情况，不仅需要耗费大量精力与出租方纠缠，前期为开设门店所投入的资源和成本也难以追回。在香港，对租赁关系的规范，主要依据香港法例第七章《业主与租客（综合）条例》，其中针对大部分租赁相关问题进行了详细的规定，明确了业主与租客的权利义务以及政府部门的执法权。举例来说，在《业主与租客（综合）条例》的附表7中，对租期内业主的保养和维修义务进行了规定，并区分了须由业主保养维修的范围（仅供处所适用的排水渠、污水渠、喉管、电线、处所的窗户、处所内提供的固定附着物及装置）和应由租客或处所占用人等自行保养维修的情况（人为故意或疏忽引致的损坏）。这一规定对双方的权责划分较为公平，一定程度上保障了租客的权利。为了保障业主收租的权利，《业主与租客（综合）条例》第Ⅲ部规定了业主在租客违约情形下的救济权利。例如，若租客在交租到期日后十五天内，仍未能缴交租金，业主有权没收或终止租赁。条例规定，对于租客欠租的行为，业主还有权申请财物扣押令，即检取、扣留及售卖出租物业内除衣物、旅客物品等不可检取得物品以外的可动产，包括家俬、电器等，用以抵偿所欠款金额及扣押财物的费用。且根据条例规定，业主执行扣押令只需要单方面进行申请，租客无权在业主申请时进行抗辩或作出陈述，以避免租客得知业主申请扣押令后，立即撤走屋内财物。此外，如果租客出现欠交租金以外的其他严重违约行为，例如擅自将承租处所进行分租、在处所内经营非法活动、造成滋扰或影响他人、导致业主立案法团采取执法行动等，业主也有权根据双方签署租约的条款诉请法院终止租赁。需要注意的是，对于除商业用途外的其他房屋（对餐饮业而言主要指员工宿舍），《业主与租客（综合）条例》中规定了法定解除条件，因此当签订以居住为目的的租赁合同时，即便没有约定违约解除条款，业主同样有权终止租赁。注：处理租赁关系纠纷的政府机构，主要有差饷物业估价署、土地审裁处以及小额钱债审裁处。其中，差饷物业估价署是主要负责执行《业主与租客（综合）条例》的部门，为业主与租客提供包括差饷、地租、物业资讯、租务事宜等专门的租赁相关服务，就租务事宜提供免费咨询和调解服务，批署租赁通知书和处理表格，处理租务事宜的投诉，并就条文下的罪行采取执法行动。土地审裁处则是审理和判定案件的司法机构，关于终止租约、收回楼宇管有权、分间单位的规管租赁等事宜均由土地审裁处管辖。小额钱债审裁处也是香港的司法机构之一，处理涉及款额$75000或以下的申索，在租赁关系中出现只涉及小额金钱债务的租务问题时，即可向小额钱债审裁处提出申索。
可以看出，香港法律对于业主、租客以及经商者的行为规范都是比较细致甚至严格的，实际操作中出现的许多情形，在相关法律法规中都有能够按图索骥的条文，争议解决服务较为完善，非常利于维护自由开放规范的营商环境，只要理解并遵循这些规范，租赁关系中的大部分纠纷也可自然规避。2023年是中国连锁品牌规模出海元年，接下来的十年，中国将进入大规模的连锁品牌出海时代。我律所深度研究连锁品牌出海新模式，整整准备了4年，打造完成中申国际团队，法律赋能连锁品牌走向世界。未来，我律所将持续输出《品牌出海系列文章》，包括“国际特许合规”、“海外公司架构”、“海外供应链体系搭建”、“海外开店”“海外租赁风控”等不同版块，帮助连锁品牌方了解国际连锁经营过程中可能遇到的一系列法律问题，提供可行性解决方案，助力中国连锁品牌登录世界舞台。
信息来源参考：
食物环境卫生署www.fehd.gov.hk《食肆牌照申请指南》；
屋宇署www.bd.gov.hk《小型工程监管制度 酒楼食肆》；
消防处www.hkfsd.gov.hk《适用于普通食肆／工厂食堂座位间（不包括露天座位）使用轻便型炉具以作临时或暂时火锅／食物加热／在食物上洒上酒及点燃的消防安全条件》；
差饷物业估价署www.rvd.gov.hk《规管租赁小册子》；
电子版香港法例www.elegislation.gov.hk《业主与租客（综合）条例》。
