商铺承租的过程中，房屋转租的情形是很常见的，就如商业街两侧的街铺，往往产权状况复杂，多为个人所有或共有，且对外转让、转租的情况较为普遍；而选择shoppingmall承租，也会面临转租的问题，因为商场的产权人往往会将整层的商铺委托他人代为出租和管理。商铺的转租，会形成出租人-承租人-次承租人的三方关系，关联多份租赁合同，涉及到较为复杂的法律关系。
而经营者作为商铺的最终承租人，在其中担当的就是次承租人的角色。在正常情况下，各方独立履行合同义务，并不产生交集；但当任意一方出现违约行为，往往引起的是多方权利义务关系的变动，从而产生纠纷。而次承租人作为多段法律关系的末端，作为实际占有使用房屋的主体，往往需要承担更多的法律责任，遭受到更大的损失。本文中，主要对次承租人在原租赁合同解除后的义务，以及次承租人损失赔偿的问题进行探讨。。
一、原租赁合同解除，出租人是否有权要求次承租人返还房屋
原租赁合同解除，意味着承租人不再享有转租房屋的权利，将会导致次承租人的租赁合同也随之解除，致使次承租人的承租权丧失，次承租人已经不再享有继续占有使用房屋的权利基础，此时，出租人即产权人作为对房屋享有完整权利的物权人，有权要求次承租人返还房屋。
相关内容法律规定中已经十分明确，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条明确：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”
而部分法院的司法指导意见及判决中，赋予了出租人选择权，即其可以选择承租人与次承租人之一作为还房义务人。
例如，北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知第十七条规定："房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。"
黄山市涛华工贸有限公司、黄山市万盈商贸有限公司房屋租赁合同纠纷
涛华公司承租黄山国资公司房屋，由将房屋转租给万盈公司、汪志华、王军超、项年保、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟作为次承租人，涛华公司与黄山国资公司的租赁合同已于2019年5月20日解除，黄山国资公司起诉要求次承租人腾房。
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，虽然基于合同相对性原理，转租合同与原租赁合同不是同一租赁法律关系，原租赁合同的解除不当然使转租合同丧失其效力。但是，当原租赁合同解除后，次承租人的租赁权因承租人租赁权的灭失而失去基础，即次承租人对租赁物的占有转化为无权占有，转租合同在客观上成为不能履行的合同。因此，在黄山国资公司与涛华公司解除租赁合同后，有权依据所有权直接向次承租人万盈公司等收回租赁房屋，故黄山国资公司要求万盈公司等次承租人腾空返还各自承租房屋的请求，法院予以支持。在万盈公司等次承租人实际返还各自租赁房屋后，涛华公司向黄山国资公司返还租赁房屋义务相应减免。
结合上述法律规定及案例，作为实际使用房屋的次承租人，在承租房屋前，一定要首先核实出租人的出租权状况，了解其是房屋的产权人，还是转租方；如果存在多次转租关系，要先行核实前手的租赁合同是否合法有效，租期是否已届满，否则可能在大量投入开店后，租赁却提前终止，导致更大的损失。
二、原租赁合同解除，出租人可以选择承租人或次承租人支付占用费
基于原租赁合同的约定，出租人可以要求承租人承担占用费，而基于对房屋的所有权，其也可以向次承租人主张。租赁合同的解除导致次承租人不再享有占有使用房屋的权利，如次承租人未及时搬走撤离，那么租赁合同解除后，其对于房屋的使用均为无权占有，无权占有人应当向权利人支付一定的占用费。
针对占用费的承担，部分地方法院也有明确的指导意见，例如《江苏省高级人民法院关于印发<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见>的通知》第三十一条规定： "房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。”
实务中，针对占用费的承担，有如下几类案件：
1、产权人直接起诉次承租人要求承担房屋占用费
租赁房屋所在商城被出租给赫章维辉百货公司经营，百货公司将单独商铺分别承租给经营者。后因百货公司在经营中改变了租赁房屋的用途，原出租人起诉与百货公司解除租赁合同，又将房屋出卖给该案件当事人郭恩海。因商场内的商户迟迟未能搬离，郭恩海起诉至法院，要求商户腾房并支付占用费。
本案中，六盘水维辉百货与嘉隆房开之间为原租赁关系，六盘水维辉百货对案涉房屋的使用权，是基于案涉房屋的原所有权人嘉隆房开通过签订租赁合同的方式授权，金先兆、杨正初对案涉房屋的使用权，是基于案涉房屋的原承租人六盘水维辉百货通过签订租赁合同的方式让与使用权，而雷绍勇、文海、吴道银对案涉房屋的使用权，则是基于金先兆、杨正初通过签订租赁合同的方式再次让与使用权。自六盘水维辉百货与嘉隆房开之间的租赁合同被依法解除之日起，六盘水维辉百货便不再基于所有权人的授权继续享有案涉房屋的使用权，也无权继续将案涉房屋的使用权让与，次承租人对案涉房屋的使用权的权源自此均被阻断，也即案涉房屋所有权人郭恩海、周明的房屋所有权之上，自此不存在权利负担。
赫章爱冰妮的实际经营者吴道银无权继续占用案涉房屋，郭恩海、周明要求占用费的诉讼请求依法应予支持。
2、出租人共同起诉承租人与次承租人，要求承担房屋占用费
黄山市涛华工贸有限公司、黄山市万盈商贸有限公司房屋租赁合同纠纷
二审中，涛华公司认可其与欣徽公司签订的房屋租赁合同于2019年5月20日解除。房屋租赁合同解除后，承租人涛华公司应当腾空案涉房屋并返还黄山国资公司，万盈公司、汪志华、王军超、项年保、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟作为次承租人实际占有案涉房屋，其分别对各自所承租的房屋与涛华公司负有共同返还义务。对于案涉房屋实际返还前，涛华公司作为承租人应当承担逾期腾房占有使用费，万盈公司等次承租人分别对各自所承租房屋的逾期腾房占有使用费承担连带责任。万盈公司等次承租人认为其在履行与涛华公司之间的房屋租赁合同时无违约情形，其与涛华公司之间的纠纷可另案解决。
3、承租人向次承租人主张占用费
实务中，如承租人已经向出租人支付了占用费，又能否向转而向次承租人主张呢？笔者认可答案是肯定的。
出租人可行使其选择权，要求承租人返还租赁物并支付房屋使用费，未直接行使物上请求权，而承租人可基于与次承租人曾经的转租关系要求返还房屋是因为，在转租合同终止后，次承租人继续占有租赁物是导致承租人无法及时返还房屋及承担相应费用的原因所在。如果承租人已替次承租人承担了迟延返还房屋的使用费，那么要求次承租人支付占有期间的使用费，符合公平原则，也是敦促其及时搬迁，保障承租人、出租人权益的必要手段。
实务中部分法院的判决也采取了此观点。
嘉定排水公司将房屋出租给仙妮公司，仙妮公司又将房屋转租给燕某。履行过程中，嘉定排水公司向仙妮公司发出通知，明确由于生产经营需要，自2009年起该房自用，不再出租，通知仙妮公司于2009年1月底搬迁，仙妮公司也向燕某发出书面通知，要求其搬出租赁房屋。但燕某一直未搬。后嘉定排水公司因仙妮公司未搬迁而诉至法院，法院判决仙妮公司返还房屋，承担占用费，该判决已生效。仙妮公司也以燕某某逾期未搬迁，将其起诉至法院，主张占用费，并要求承担由于拒不搬迁给仙妮公司造成的损失。
该案一审二审意见统一，一审法院认为：仙妮公司、燕某签订的租房协议书系双方当事人的真实意思表示，当属有效。案外人嘉定排水公司于2008年12月9日向仙妮公司发出通知，要求收回房屋，并要求仙妮公司于2009年1月底前搬出。此种情况下，仙妮公司与燕某协商，将合同延期至2009年3月31日，此行为应系仙妮公司给予燕某合理的搬离期间，同时考虑到燕某实际使用租赁房屋进行经营，未按约交还房屋，理应支付一定的使用费。此外，仙妮公司主张燕某拒不搬迁给仙妮公司造成的损失，已涵盖在仙妮公司主张的实际使用费中。
燕某某不服一审判决，认为仙妮公司在与嘉定排水公司解除合同后收取实际占用费构成不当得利。二审法院审理认为：在租赁期限届满后，燕某仍继续使用系争房屋，仙妮公司作为系争房屋转租人有权向燕某主张房屋的实际使用费，仙妮公司的行为并不构成不当得利。而房屋的实际使用费可参照双方转租协议的约定，故原审法院所作判决，尚无不妥，可予维持。
当然，在实践中，次承租人通常仅和自己前手的承租人保持联系，无从得知原租赁合同的履行情况，再加上实务中法院的法院有滞后性，出租人通知次承租人腾房时并支付占用费是，次承租人往往已经向前手的承租人按时缴纳了租金，此时如果再支付占用费，相当于次承租人就同一段期间的租赁支付了两次费用，次承租人往往以此作为理由，拒绝支付占用费。
针对此类案件，法院的观点是，次承租人租金是支付给承租人的，其对于承租人的抗辩，不能及于出租人。
因原承租人六盘水维辉百货，无权继续转租案涉房屋而将案涉房屋继续租赁给次承租人，导致后续的次承租人无法继续合法使用案涉房屋，吴道银作为后续的次承租人，可以基于自己与前手刘松虎之间签订的租赁合同，另案主张相关权利。赫章爱冰妮的实际经营者吴道银以自己已向前手刘松虎支付房屋租金为由，对案涉房屋所有权人郭恩海、周明的物权请求权进行抗辩，无事实和法律依据，不予支持。
遇到类似情形，建议次承租人尽可能与出租人、承租人进行三方协商，明确租赁解除之后费用的承担主体，诉讼过程中也可以尝试向法院申请追加承租人作为第三人。如果没有结果或法院不同意追加，建议次承租人积极的另案起诉承租人，保障自己的合法权益。
三、原租赁合同解除，次承租人的损失由谁承担
对于次承租人来说，因为原合同的解除，导致次承租人被迫提前终止经营行为，遭受巨大的损失，那么次承租人的损失又应当由谁来承担呢？
次承租人只能向承租人进行追偿。因为合同纠纷需要遵循的大原则是合同相对性原则，也就是说，与次承租人签订租赁合同的主体是承租人，现在次承租人的损失是履行租赁合同而产生的，次承租人只能向承租人追偿。当然，除损失外，如果租赁合同约定了承租人的违约责任，次承租人同样可以主张。
案情
碧桂园公司与中翔公司签订了租赁合同，中翔公司承租商铺，中翔公司又将该商铺出租给李高清。后碧桂园公司以中翔公司无故停业及拖欠水电费、物业费为由解除双方租赁合同，并要求李高清迁出商铺。李高清起诉中翔公司，要求赔偿装修损失、设备损失、经营损失，并退还保证金。
中翔公司作为承租人，因其原因导致其与碧桂园公司之间的租赁合同解除，中翔公司对于次承租人李高清的损失存在重大过失，故中翔公司应赔偿原告相关损失。
关于装修损失，因中翔公司导致转租合同提前解除，故被告应赔偿原告自丧失占有使用权后至租赁期限届满期间的附合装饰装修残值损失。2.设备损失，原告该主张无法律依据，不予支持。3.经营损失，原告未能实际经营，故原告主张经营损失无事实及法律依据，不予支持。4.保证金。在承租合同解除时，转租合同即已解除，原告已交纳租赁保证金12880元及物业费保证金9200元，该款项被告应予返还。
在此类层层转租的案件中，最终实际承租人往往投入最多，出现纠纷时，损失往往也最大。作为多层租赁关系的末端，次承租人无法避免的会受到前面多层租赁合同履行情况的影响，因此，次承租人在选择承租前，在有选择的情况下，尽可能避免承租已经多层转租的房屋。其次，一定要做好房屋产权状况的调查，如果存在转租，要核实前手租赁合同的租期是否届满，是否取得转租同意证明。最后，在遇到纠纷的情况下，积极地联系各方协商，积极地采用法律途径保护自身的合法权益。
