承租人，即我们通常所称的“租户”，无论有心还是无意，在租房的过程中难免会遇到自己违约的情况。那么在这个时候，出租人自然会想方设法地让承租人尽快履行合同的义务，有些时候甚至会采取停水停电的措施向承租人施加压力，导致承租人经营产生困难，最终激化矛盾，闹得双方不欢而散。那么问题来了，在承租人违约的情况下，出租人真的有权停水停电吗？
为了把这个问题变得更加简单明了，我们可以把承租人的违约情形大致分成两大类：
第一，合同履行过程中承租人违约；
第二，合同终止后承租人违约。
让我们先来看看第一种情形，合同履行过程中承租人违约，出租人是否有权停水停电？
这种情形下判断出租人是否有权停水停电，总体思路就是：
先看合同中是否对出租方进行停水停电的权利进行了明确约定，如果有明确约定，则出租人的行为不构成违约。在合同中对于出租人的此项权利未做约定的情况下，再看出租人停水停电行为是否构成对承租人违约行为的合法抗辩。
其典型表现为租户到期没有支付租金的违约行为。现在就让我们从最典型情况入手，归纳出第一种情形下出租人停水停电的行为是否构成违约。
在这种情况下，我们首先必须要做的事，就是查看租赁合同中是否有明确约定出租人在承租人违约的情况下有权停水停电，如果合同中有这样的明确约定，那么出租人毫无疑问地享有这样的权利，法院也会予以支持。
【相关案例】
安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司、安徽国祯集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2019）皖01民终6033号
【裁判要旨】两份租赁合同均约定，如承租人未经出租人（转租人）书面同意拖欠租金及其他费用，拖欠达十日以上，出租方有权停水、停电。由于国祯公司及阿里巴巴娱乐公司于2014年11月1日起均未向食品公司支付租金，食品公司于2014年12月25日对涉案房屋进行停水、停电，符合合同约定。
不过，如果合同中并没有这样约定呢？那么我们需要考虑的就是，根据《合同法》第66、67条的规定，出租人停水停电的行为是否会构成对承租人违约行为的抗辩。
抗辩，通俗来说，就是针对对方的请求所采取的一种合法的拒绝和辩解行为。如果出租人停水停电的行为被法院认定为合法的抗辩，那么他就不需要承担因为这种行为给承租人带来的损失。
【相关案例】
魏进武、魏虎飞与徐亚新、郑田平房屋租赁合同纠纷再审民事判决书（2019）苏民再68号
【裁判要旨】由于双方在租赁合同中对水电费支付没有进行明确约定，徐亚新认可双方口头约定水电费三个月结算一次。魏虎飞、魏进武主张徐亚新拖欠7-9月份水电费，徐亚新也认可拖欠水电费的事实。故魏虎飞、魏进武向徐亚新索要水电费系其维护自身合法权利，采取停水停电的行为虽属不当，但并不构成根本违约，徐亚新不能据此要求解除双方签订的房屋租赁合同。
但是，在此需要告诉各位的是，在实际生活中，出租方以停水停电为抗辩措施取得法院支持的案例少之又少，在大多数证据充足的情况下，尤其是承租人欠缴的租金不严重时，法院都会认为出租方停水停电行为不构成抗辩，而是明显违约行为。
【相关案例】
上海某有限公司与上海A餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书（2011）卢民四（民）初字第447号
【裁判要旨】目前通过对相关证据之审核，应可依法认定租赁双方对清账后租金予以调整确曾进行交涉，但在未经调租确认情形下，被告A公司即按月租金人民币285,000元履行付租义务显然不当，而原告在未对清账时用于冲抵租金之押金人民币1,054,000元开具租金发票情形下，即因被告A公司未按合同约定数额履行付租义务而予以停水停电亦明显欠妥，鉴此，原告及被告A公司对于《租赁合同》最终实际于2010年9月23日予以提前解除均负有过错责任，且原告过错责任显然较大。
以上就是判断出租人在合同履行过程中是否有权停水停电的法律分析。
接下来我们继续分析第二类情况，也就是说，当租赁合同已经终止，但是承租人仍然不履行返还房屋的义务时，出租人是否有权停水停电呢？
没错，此时出租人当然完全有权利停水停电！
因为此时合同已经终止，若承租人没有续租的意思表示，则双方的租赁关系已经消灭，出租人已经没有义务为承租人提供合同约定的服务，供水、供电作为一项合同义务，自然没有履行的必要。
【相关案例】
412江苏省华强纺织有限公司与吉文华、海安县丰润箱包厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2020）苏06民终412号
【裁判要旨】华强公司于2017年年底解除与丰润厂的不定期房屋租赁合同后，依照合同法第九十七条的规定，丰润厂负有返还租赁房屋的义务。但丰润厂搬离后，仍将部分物品遗留在租赁房屋内，并将房屋上锁拒不交还华强公司，其行为违反法律规定，依法应承担责任。比照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，华强公司有权要求丰润厂支付房屋占有使用费。
经过以上详细的分析，我想各位应该已经明白，在租户违约时，出租人究竟有没有权利停水停电了。
那么，作为租户的我们在遇到出租方强势停水停电时，应当要注意怎样来保护我们的权利呢？
当租户遇到房东停水停电的情况时，一定要及时保存房东停水停电的具体证据，包括但不限于具体时间，对营业或生活的影响（尽量写明损失数额）等，以便于将来为自己争取更多的胜诉机会。