餐饮门店无法办理证照，承租人能否向房东追责？

【真实案例】A公司承租了一间商铺用于餐饮经营，租赁前并没有与出租方协商证照办理事宜，也没有在合同中约定相关条款。然而租赁过程中，A公司因实际经营地与注册地不一致，被市场监督管理局下达了责令整改通知。A公司请求出租方提供资料协助变更，但遭到拒绝。迫于无奈，只得提前解除租赁合同，搬离商铺。租赁结束后，出租方以A公司违约解除为由，没收了租赁保证金。

A公司向法院起诉退还保证金，法院判决认为：A公司如果需要租赁房屋用于商业经营，理应在签订租赁合同时对出租方是否同意在房屋上进行工商注册登记尽更高的注意义务，然而双方在房屋租赁合同中并未就承租人办理工商注册登记事宜进行明确约定，现A公司以出租方不配合办理营业执照变更登记为由，主张出租方承担违约责任，不能得到支持。

从以上案例可以看出，法院承认在无法成功办理证照的情况下，租赁合同已没有继续履行的可能。出租人在明知房屋使用性质为工业用房，无法满足承租人开设餐饮门店的需求的情况下，将房屋出租给承租人，且在与承租人沟通的过程中一直声称能够办理转性文件，显然具有过错。但承租人未尽到审慎义务，在没有取得转性文件前即签订租赁合同，也应当承担一定的过错。因此，虽然租赁合同中约定“如甲方交付房屋不符合约定致使合同目的无法实现的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿6个月租金数额的违约金”，但由于承租人存在过错，出租人仍然无需支付违约金。

【相关案例二】上海福振昌餐饮管理有限公司与王梅芳房屋租赁合同纠纷

【案号】（2016）沪0112民初17534号

【基本案情】王梅芳(出租人)与福振昌公司(承租人)签订《房租租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租房屋，用于餐饮经营。后福振昌公司申请办理餐饮服务许可证，但上海市闵行区市场监督管理局进行现场核查后发现，厨房所在地下室属违章建筑，原始建筑1层，现设立隔层作为餐厅使用，建议恢复房屋原始结构。随后不久，福振昌公司委托律师向王梅芳发函，表示因系争房屋涉及违章建筑无法正常营业并办理餐饮许可证，已经造成巨大损失，为避免进一步的损失，将不予支付2016年6月8日之后的房屋租金，并希望能够协商解决租赁合同解除和赔偿损失。2016年6月，福振昌公司提起诉讼。审理过程中，福振昌公司向法院提交装修预算并申请就固定装修及不可移动设备的残值进行评估，最终确认装修残值为254,882.67元。 

【裁判要旨】法院认为，王梅芳作为出租人，其在租赁合同中的主要义务即是交付符合合同约定使用用途的房屋。实际承租过程中，因地下室及隔层属违章，故无法办理餐饮许可证，确对于福振昌公司的经营造成影响。但出租该房屋时王梅芳已出示了房地产权证，福振昌公司亦至现场看房，福振昌公司应充分了解房屋状况，并结合营业范围予以考量经营风险。现福振昌公司在明知现场情况与产证不符的前提下仍然签订租赁合同并进行装修，而在收到闵行区市监局的整改通知后立即停业不予整改，直接向王梅芳发函要求解除合同。因此福振昌公司在本案中同样存在一定过错，最终法院判定王梅芳应赔偿福振昌公司装修损失的60%，其余损失均无需赔偿。

从以上案例可以看出，如因房屋存在违章建筑导致无法办理证照，承租人有权要求解除租赁合同，但出租人不一定会对承租人的全部损失均承担赔偿责任。本案中的地下室在产权证明中没有记载，显然属于出租人擅自挖掘的违章建筑，承租人如尽到审慎义务对现场进行考察，应当能够发现问题。而承租人在明知存在违章搭建的前提下仍然开业或施工，应当认定没有尽到审慎义务，对因此遭受的损失本身也应当承担过错。

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【相关案例】朱慧宏与上海鸿福置业有限公司房屋租赁合同纠纷

【案号】(2017)沪0109民初22903号

【基本案情】双方签订《商铺租赁合同》，约定出租人向承租人出租商铺用于餐饮经营，被告应按本合同规定的条款和条件向原告提供可以正常使用的房屋。承租人签订合同并支付合同款项后，以系争商铺的地址申请办理营业执照和食品经营许可证。但经市监局现场查看后承租人得知，系争商铺中的C10号区域内已有其他个体工商户登记注册。嗣后，承租人停付租金，并在收到出租人催款函后表示因无法办理证照已提交退铺要求。随后，承租人与出租人办理商铺交接手续，完成退铺。

【裁判要旨】《商铺租赁合同》中明确约定承租人承租系争商铺系用于餐饮业的经营，须办理场地的食品经营许可证等相关证照。但出租人未尽告知义务，未将系争商铺已有其他商户注册的事实告知原告，导致原告无法办理食品经营许可证等证照，且被相关部门责令停止营业，致使原告的合同目的无法实现，对此被告应承担相应的过错责任。现原告要求解除合同，要求被告按合同约定双倍返还履约保证金104,865.84元、支付违约金104,865.84元并赔偿装修损失7万元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。

从以上案例可以看出，如因租赁房屋内仍存在其他未注销证照导致无法办理新证照的，法院支持承租人解除合同。此外，由于双方在合同中约定因出租人原因导致合同无法履行的，出租人应当向承租人承担根本违约责任，因此除退还履约保证金外，承租人还获得了违约金作为赔偿。

【相关案例】刘建兴等与北京金开瑞德投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷

【案号】(2018)京01民终8881号

【基本案情】金开瑞德公司为出租人，刘建兴为承租人签订《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租商铺，用途为餐饮，如因甲方违约提前解除合同的，甲方应无条件退还乙方支付的各项费用，并支付违约金。

但合同签订后，金开瑞德公司迟迟不能提供消防等相关验收手续，也因提供不出有效证件导致承租人无法办理营业执照，商铺无法开业，给商户造成巨大经济损失。承租人多次向金开瑞德公司催告，却始终不能办理，故承租人要求解除商铺租赁合同。

【裁判要旨】虽然双方在合同中并未约定金开瑞德公司提供相关材料协助刘建兴等办理营业执照的义务以及协助办理的时间，但是双方合同标的物系商铺，合同亦载明用途为从事餐饮，对此金开瑞德公司是明知的，取得营业执照，开业经营系刘建兴、巨积海签订合同的目的。即便合同没有相关约定，也应当认为在合理期限内提供相关材料协助刘建兴等办理营业执照属于金开瑞德公司的一项合同附随义务。双方合同签订后，刘建兴等多次主张金开瑞德公司提供相关材料协助其办理营业执照，但截至刘建兴提起诉讼，金开瑞德公司仍未能提供二人办理营业执照所需的相关材料，此时已经超过承租人起租日期五个月，故，金开瑞德公司的行为导致刘建兴、巨积海无法实现合同目的。刘建兴、巨积海作为守约方，依法享有合同解除权，金开瑞德公司应返还刘建兴等支付的租金及保证金，并赔偿包括装修在内的各项损失。

从以上案例可以看出，如果合同约定承租方的经营目的是餐饮，即使合同中没有约定出租方须协助承租方办理证照，法院也会认为协助办理证照是出租方的合同附随义务。如果承租方积极督促出租方协助办理证照，却因出租方原因未能成功办理证照，导致合同目的无法实现的，承租方有权解除合同并要求出租方赔偿承租方的损失。