疫情后时代下，租赁解约的损失控制依然是承租人们需要重点关注的问题，本文将围绕因承租方原因导致租赁合同提前解除后，空置期损失的认定问题进行重点讨论。
首先，我们需要明确空置期损失的含义。本文讨论的租赁商铺空置期，通俗的理解是，自原承租人从租赁商铺内搬离后，到新的承租人开始占有使用该商铺的期间；空置期的损失则是指在原租赁合同未提前解除、正常履行的情况下，出租人在该期间内原本预计可收取租金，却因商铺空置而未能取得的租金损失。
具体来说，讨论空置期损失的前提是商铺已经处于空置、可另行出租的状态，承租人必须已经不再占有使用该商铺。根据租赁合同的不同约定，空置状态的标准也有所不同。部分小业主出租方，为了便于再次出租给同类型租户，可能要求原承租方保留装修、将商铺按照可使用现状返还，则承租方只需按合同约定，搬离物品、完成清理等工作，即可认为该商铺已处于空置状态。但很多商业地产出租方需要以毛坯状态对外出租商铺，因此通常会在合同内要求承租方将商铺内装饰装修拆除、恢复至交付时的毛坯状态后返还，那么也必须达到约定的标准，才能认为商铺已处于空置状态。若合同解除后，商铺还未达到空置状态，则空置损失尚未发生，这种情况下出租人主张空置损失，通常无法得到法院支持；但出租人仍可以要求承租人按照租金标准或合同约定标准承担占用费。
【相关案例一】马来根等诉南京江宁城镇建设开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷案
【案号】（2017）苏01民终9469号
【裁判要旨】本院认为，上诉人马来根与被上诉人城开公司签订的《房屋租赁合同》,因上诉人的违约行为而解除，被上诉人可以要求上诉人赔偿损失，但损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人尚占有使用案涉房屋，一审法院已经判决上诉人迁让，并承担实际占有期间的使用费用，被上诉人主张的三个月的房屋空置损失并未实际发生，亦非必然会发生的损失。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》规定，在承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。此处的租赁房屋闲置期间的租金损失应指房屋实际因闲置所产生的租金损失，并非当事人预估将要产生的损失，一审法院对被上诉人主张的此项损失认定不当，本院予以纠正。
明确了什么是空置期损失，我们回到本文的关键问题，即：承租人违约致使合同提前解除的情况下，对于出租方主张的空置期损失，是否应由承租方来承担，如需承担，承担的范围是否有标准？
截至目前，我国尚未有对应的法律法规对上述问题给出具体指引，但部分地方法院发布了房屋租赁纠纷案件相关的指导意见，通过分析法院指导意见并结合各地相关案例可以看出，司法实践中法院对此问题的观点整体大同小异，通常都会判令由违约解除合同的承租方承担空置期损失，但在支持的损失范围认定上，各地法院有不同的考虑和裁量。
1.上海市
上海高院在《关于民事案件审理的几点具体意见》（沪高法民[2000]44号）第28条指出，租赁合同因承租方原因提前解除的，租赁合同剩余未履行期间的租金可以视为出租方的损失，应由承租方负责赔偿，若剩余租期不超过3个月，则损失按实际剩余租期的租金计算，剩余租期超过3个月的，则承租方按照3个月租金赔偿出租方损失。根据上海高院的意见，承租方需赔偿出租方的“剩余未履行租期的租金损失”应以3个月租金为限，而商铺空置期往往与“剩余未履行租期”存在较大程度的重合，参考该意见的精神，对于出租方主张的空置期损失，在不超过3个月租金的范围内，一般能够得到法院支持。
【相关案例二】上海东方文化发展中心诉上海申南置业有限公司等房屋租赁合同纠纷案
【案号】(2014)沪一中民二(民)终字第1号
【裁判要旨】关于申南公司诉请因东方文化的原因导致合同解除的违约金1,322,916元（以三个月租金金额为标准）。本案合同期为自2008年7月21日起10年，因东方文化违约导致合同于2012年6月28日解除，履行不足4年，而合同未约定该种情况当事人应承担的责任。上海市高级人民法院《关于民事案件审理的几点具体意见》（沪高法民[2000]44号）第28条“租赁期限未满，承租人单方解除合同，出租人要求承租人赔偿剩余租期租金的，可否支持？”的意见：“未履行期间发生的租金，可视为出租人的损失，由承租人予以补偿。剩余租期超过3个月的，补偿额按3个月租金计付；剩余租期不满3个月的，补偿额以剩余租期的租金计付。”根据该意见精神，原审法院支持申南公司的该项诉请。二审法院认为：本案之租赁合同的提前解除系因东方文化违约造成，对于剩余租期的租金损失，申南公司要求按照三个月租金标准予以赔偿，原审法院根据审理此类案件的相关意见精神予以支持，所作处理并无不当，予以维持。
【相关案例三】中国太平洋人寿保险股份有限公司大连分公司、大连千甲盛世房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷
【案号】(2021)辽02民终2865号
【裁判要旨】关于房屋空置期损失。太平洋公司上诉称，其已于2020年7月30日向千甲公司发送《告知书》，给予千甲公司充分的时间与他人另行签约，故不存在空置期损失。本院认为，双方作为商事主体，应该是在预见到千甲公司因未能续租存在装修成本、预期可得利益、房屋空置期等损失的情形下，才在《备忘录》中约定未续租即承担12个月租金的违约赔偿责任。因此，太平洋公司即使是在租赁合同到期前两个月书面通知千甲公司不再续租，该行为只是告知并给予出租人以适当寻租时间，但案涉租赁物面积较大，位于建筑物的四层，需要千甲公司另行招租、谈判，以确定合适的承租人，并非太平洋公司上诉所称的没有空置期损失，故太平洋公司提前通知的法律后果只能适当减轻其违约责任，而非免责，对其不应承担违约责任的上诉理由，本院不予采纳。《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。该条确定了减轻损失规则。本案中，千甲公司在收到太平洋公司的通知后，应积极采取措施以防止损失进一步扩大，如可自行利用标的物或者在合理期限内重新进行招租而获得收益。千甲公司系2020年11月提起反诉，该公司一方面按12个月租金主张赔偿金，另一方面仍然享有对外出租获取租金的权益，既有悖于违约金补偿性为主的性质，又有违公平，故酌情确定三个月的空置期较为合理。
2.江苏省
《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条：“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。” 该意见中的“租赁房屋闲置期租金损失”即本文所讨论的空置期损失，对同一问题，江苏法院能够支持的损失认定范围达到6个月租金，也考虑了在更多租期较长的商业租赁合同纠纷中，商业地产出租方的损失可能较高，3个月租金可能无法弥补其损失。
【相关案例四】蔡天禄诉邹亚青等房屋租赁合同纠纷案
【案号】(2016)赣0102民初字第306号
【裁判要旨】《中华人民共和国合同法》第113条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告作为出租人收取租金是获得合同履行的可得利益。如果作为承租人的被告不履行合同，出租人自然无法收取租金，无法获得可得利益。承租人不履行合同所造成的损失，就是未履行期限的租金收益。而这部分的租金收益，由于租赁合同明确写明租金标准、租赁期限，承租人完全可以在订立合同时就预见到、计算到。因此，由于被告单方违约提前解除合同，理应赔偿合同解除后房屋闲置期间的租金损失，但一般最长不超过六个月。根据本案物业租赁合同的约定，本院确定被告应承担原告店面空置造成的租金损失按六个月计算，原告主张该损失的金额未超过本院计算数额，本院予以支持。
3.北京市
北京高院发布的《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》与江苏高院观点基本一致，其中第二十六条意见指出：“因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。”
【相关案例五】北京云杉世界信息技术有限公司北京吉祥大厦有限公司;北京创业公社园区运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷案
【案号】(2023)京02民终3990号
【裁判要旨】关于吉祥大厦根据合同约定全部没收保证金，并要求云杉公司承担三个月租金作为违约金的诉讼请求，虽然吉祥大厦已自行降低违约金标准（从六个月降低为三个月），但根据违约金用以弥补损失的性质，上述责任明显过重，法院将根据云杉公司单方违约给吉祥大厦造成的实际损失情况，并结合涉案租赁合同剩余履行期限，对违约金予以酌定。云杉公司提前退租，将造成吉祥大厦房屋空置期损失、必要的清洁、修缮费用及合理的招商费用，但吉祥大厦提交的相关证据现不足以证明有关涉案房屋的上述损失确切数额，因此法院综合考虑以上因素，确定云杉公司已交纳的租赁保证金中扣除11600000元作为违约金，其余保证金返还云杉公司。鉴于法院已在违约金中考虑清洁、修缮费用，吉祥大厦另行主张清洁费、维修费，法院不予支持。
经过案例检索，笔者发现，大多数法院在空置期损失的认定上往往不会超过6个月租金，但在少数案件中也有例外情况。这种情况主要出现在大型的商业地产租赁纠纷中，由于租赁物规模过大、租金标准过高，出租方另行招商、出租需要更高的经济和时间成本，仅赔偿不超过6个月的空置期租金损失，可能很难弥补出租人的实际损失，因此法院可能会参考租赁物实际空置的期间，评估给出租方造成的实际损失，综合认定空置期损失及违约金标准，并不受6个月的限制。
【相关案例六】北京京客隆商业集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷案
【案号】(2022)京02民终14416号
【裁判要旨】关于玉泉兴业公司主张的空置期损失(6个月租金)和违约金(一年租金)，根据补充协议约定，如京客隆公司以经营亏损为由提前终止合同应提前六个月通知对方，并另外按照当时的租金标准支付相当于一年租金标准（“当时的租金”）的违约金，而京客隆公司未履行提前通知义务，虽然会造成租赁场地空置期损失，但玉泉兴业公司亦同时主张了违约金，鉴于违约金具有弥补损失的作用，故法院对其主张的空置期损失不再单独支持，而在违约金中一并考量。另，法院认定双方约定的“当时的租金”数额为13018930.14元/年。根据本案实际，法院综合考虑合同履行情况、诚实信用原则兼顾违约情节、当事人损失等因素，认为玉泉兴业公司主张一年租金作为违约金并无不当，据此，京客隆公司应向玉泉兴业公司支付违约金13018930.14元。关于京客隆公司已付的履约保证金3000000元，按照约定及双方意见应在违约金中抵扣，抵扣后京客隆公司应付玉泉兴业公司10018930.14元。（该案审理时，租赁物已空置超过7个月）
小结
从以上法院指导意见及相关案例中法院的观点可以看出，因承租人违约提前退租导致租赁房屋空置的，出租人主张空置期损失能否得到支持，主要取决于剩余租期长短，房屋实际空置期限，出租人是否积极采取减损措施将房屋另行出租，另行出租的客观难易程度及成本等多种因素，且对空置期租金损失的补偿或赔偿一般以6个月的租金为限。此外，因违约金的主要功能是弥补损失，空置损失与租赁合同约定的违约金一般不会同时得到法院支持，大部分法院判决时，会将空置损失与导致合同提前解除的违约金总额控制在6个月租金范围内。
综上所述，租赁合同因承租人原因提前解除时，承租人若能主动协助出租人，促成房屋另行出租，达到缩短空置期的结果，是最直接的减损方式，但在实际操作中不免需要出租人的配合，甚至需支出其他成本，存在较大的不确定性。对于不便采取前述方式减损的承租人，笔者建议，在需要提前退租的情况下，务必尽早通知出租人，并及时依约交还房屋、主动排除房屋另行出租的障碍，便于出租人另行招商，避免空置损失（或占用费损失）扩大。当然，出租人作为守约方也负有防止损失扩大的义务，若有证据证明出租人对房屋未能尽快出租、空置损失扩大有过错的，也可据此请求法院调低承租人需承担的空置损失。