违约转租情形下转租合同是否有效？

【相关案例】江洪书与项连英房屋租赁合同纠纷

【基本案情】2013年2月26日，项连英与杭州萧山康达中医医院签订《房屋出租合同》一份,租期6年，至2019年3月15日止。2014年2月27日，项连英与江洪书签订《房屋转租协议》一份,协议约定，项连英将案涉房屋转租给江洪书使用。后江洪书与项连英就该房屋租赁合同发生纠纷，江洪书诉至法院，后项连英就原审判决不服提起上诉。

【裁判要旨】项连英与杭州萧山康达中医医院签订的《房屋出租合同》第五条第2项约定，原则上项连英不得转租，特殊情况需征得杭州萧山康达中医医院同意并签订书面合同方可有效。现项连英未经杭州萧山康达中医医院同意的情况下，于2014年2月27日擅自与江洪书就商城南路525-531号签订了《房屋转租协议》，杭州萧山康达中医医院亦于2014年7月25日在案涉出租房屋粘贴公告，认为项连英违反了不得转租的约定，要求在2014年8月25日收回案涉房屋。之后，项连英亦未提交证据证明杭州萧山康达中医医院同意其转租。故原审法院认定项连英与江洪书签订的《房屋转租协议》无效并无不当。

【相关案例】薛永、余晓丁房屋租赁合同纠纷

【基本案情】涉案房屋的初始登记权利人为成都市住房解困办公室（以下简称住解办），自2001年7月6日起，余晓丁租得涉案房屋的使用权。2001年12月27日，经成机编办[2001]139号文件同意，住解办更名为成都市住房保障中心（以下简称住保中心），涉案房屋的权利人于2005年2月5日随之由住解办变更为住保中心。自2008年10月1日起，住保中心将涉案房屋移交成都市公共住房管理中心（以下简称住管中心）管理，经授权，住管中心以自己的名义与余晓丁签订《房屋租赁合同》。2010年11月13日，余晓丁与薛永签订《房屋租赁-承包合同》，将该上述房屋中的二楼全部（约560平方米）及一楼部分房屋（上二楼楼梯处，约40平方米）转租给薛永经营金沙阁旅馆，租赁期限至2014年12月31日。后余晓丁与薛永就该房屋租赁合同发生纠纷，余晓丁诉至法院，后薛永就原审判决不服提起上诉。

【裁判要旨】虽然住管中心与余晓丁之间签订的《房屋租赁合同》中，明确约定未经住管中心同意，余晓丁不得将房屋转租、转借他人使用，因此余晓丁将案涉房屋转租薛永的行为系无权处分行为；但根据住管中心向一审法院出具的调取证据的复函内容，能够认定：在余晓丁与薛永签订《房屋租赁-承包合同》之时，住管中心并不知晓，但住管中心现对该转租事实不持异议。在此情况下，余晓丁签订《房屋租赁-承包合同》时虽系无权处分，但现已取得权利人住管中心的追认，符合《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，且该合同亦不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形，一审法院据此认定余晓丁与薛永签订的《房屋租赁-承包合同》合法有效，并无不当，本院予以确认。

【相关案例】王政与陈忠平房屋租赁合同纠纷

【基本案情】2012年4月1日，陈忠平与永辉超市股份有限公司（以下简称永辉超市）签订的《租赁合同》明确约定，未经永辉超市的同意不得转租讼争店面，但陈忠平在未经永辉超市同意的情况下，将讼争店面转租给王政。后王政与陈忠平就房屋租赁合同产生纠纷，王政将陈忠平诉至法院，王政不服原审判决提起再审申请。

【裁判要旨】虽然陈忠平与永辉超市签订的《租赁合同》约定，未经永辉超市的同意，陈忠平不得转租讼争店面，但该约定仅约束陈忠平与永辉超市。陈忠平虽在未经永辉超市同意的情况下，将讼争店面转租给王政，系陈忠平对永辉超市构成违约，但并不影响其与王政之间的转租合同的效力。因讼争合同合法有效，故原审对王政请求陈忠平返还因讼争合同无效而取得的财产不予支持并无不当。

【相关案例】杨建平、侯谦让等房屋租赁合同纠纷

【案号】（2022）新民再137号

【基本案情】2015年5月18日，新疆呈信房地产有限公司（出租方、甲方）与侯谦让（承租方、乙方）签订《租赁合同》，甲方自己所有的河北路呈信·铂晶湾小区临街建筑物的地上2号楼一层8号商铺租赁给乙方用以经营餐饮商业项目米香阁抓饭店，乙方在租赁期限内不得将租赁物业转租或部分出租给第三方使用。2016年7月29日，游乐与新疆呈信房地产有限公司签订《商品房预售合同》，新疆呈信房地产有限公司将位于新市区京疆路72号呈信朗悦盛境小区（三期）第2栋第1层商业8号房以2，460，000元的价格出让给游乐。2017年2月10日，侯谦让、魏功成（出租转让方、甲方）与杨建平（承租方、乙方）签订《房屋转让租赁合同》，约定甲方将铂晶湾小区2号楼8号商铺转让给乙方租赁。2017年3月23日，游乐（出租方、甲方）与侯谦让（承租方、甲方）签订《租赁合同》，合同约定，甲方自己所有的铂晶湾小区2号楼一层8号商铺租赁给乙方，租赁期限为2015年6月20日至2020年6月20日止。后因侯谦让未按合同约定及时足额缴纳租金，杨建平自述，也未向游乐交纳过租金，以及未经同意转租的事实。2017年9月28日，游乐向侯谦让发出《关于解除〈租赁合同〉及腾退房屋的通知》，要求侯谦让立即缴纳应付租金，并与现房屋实际使用人于2017年9月28日前将租赁商铺腾退。杨建平于2017年10月1日将商铺内可移动物品搬离后，并于当日将商铺交付给了游乐。

【裁判要旨】法院认为，首先，关于侯谦让、魏功成与杨建平签订的《房屋转让租赁合同》的效力问题。针对案涉商铺的转租法律关系。无论是侯谦让、魏功成与新疆呈信房地产有限公司签订的《租赁合同》，还是与房屋买受人游乐签订的《租赁合同》，均约定“乙方在租赁期限内不得将租赁物业转租或部分出租给第三方使用”，但新疆呈信房地产有限公司在杨建平租赁期间，并未因侯谦让、魏功成的转租行为提出异议。结合一审庭审中各方的陈述，一审法院认定游乐与新疆呈信房地产有限公司签订商品房买卖合同后，于2017年2月中下旬知道侯谦让转租案涉商铺的事实，而当年9月28日，游乐向侯谦让发出《关于解除〈租赁合同〉及腾退房屋的通知》，超过了法律和司法解释规定的六个月异议期。因此，杨建平与侯谦让、魏功成之间的房屋租赁行为应属有效。

其次，房屋租赁权本质上属于债权，并未纳入我国法律规定的物权种类。转租人与次承租人之间的转租关系在法律性质上仍然属于租赁，属于债权范畴。基于债权行为和物权行为两分性的法理，转租合同是否经过出租人同意并不能影响合同效力。如果转租合同本身主体合法、意思表示真实，内容无违反法律、行政法规强制性规定，亦未违背公序良俗，应为有效。综上，《房屋转让租赁合同》是杨建平与侯谦让、魏功成的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。出租人游乐是否事先同意及其是否在六个月提出异议，均不影响该合同效力。原判决认定《房屋转让租赁合同》有效，适用法律正确，本院予以确认。

【相关案例】柳华志与王秋燕房屋租赁合同纠纷

【案号】(2022)鲁02民终16635号

【基本案情】青岛市市南区基隆路4号网点房屋登记权利人为青岛金麦园经贸有限公司。王秋燕先后与青岛金麦园经贸有限公司基隆路综合市场（以下简称金麦园基隆路综合市场）签订期限为2017年3月1日至2018年2月28日、2018年3月1日至2020年2月28日、2020年3月1日至2021年2月28日、2021年3月1日至2022年2月28日的房屋租赁合同。上述合同期满后，王秋燕未再与金麦园公司续签合同。上述四份合同均约定，未经金麦园基隆路综合市场许可，王秋燕不得转租。2020年6月10日，王秋燕与柳华志签订《租赁合同》，约定租赁期限自2020年6月10日至2025年6月10日；王秋燕向柳华志交付案涉房屋，柳华志支付王秋燕租金160000元、保证金10000元。

【裁判要旨】本案二审法院与一审法院意见一致。法院认为，关于王秋燕与柳华志签订期限自2020年6月10日至2025年6月10日《租赁合同》效力的问题。其一，王秋燕擅自转租不影响《租赁合同》效力。王秋燕与金麦园基隆路综合市场签订房屋租赁合同明确约定，未经金麦园基隆路综合市场许可，王秋燕不得转租。庭审中，王秋燕未能直接提交证据证明金麦园基隆路综合市场同意其对外转租案涉房屋，亦未能举证证明出租人通过收取租金、张贴通知、物业管理等方式实际知道或者应当知道其转租的事实，故应当认定系王秋燕擅自转租。但根据债权行为与物权行为相互区分的原则，结合民法典无权处分原则相关精神，依据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”王秋燕未经金麦园基隆路综合市场同意擅自与柳华志签订的转租合同，亦不因王秋燕无处分权而无效，但该转租合同对金麦园基隆路综合市场不具有法律约束力。