谁有权对外出租？
权利是否存在瑕疵？
是否会影响承租后承租人对房屋的使用权利？
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以上是在租赁前首先需要进行确认的问题，在实务中，对房屋产权的核查可以大致分为两种情况：
一是出租方为真正产权方，直接对外进行出租；
二是出租方并非真正产权方，对外进行转租。
1、出租人为产权方
出租方直接对外出租的，承租人可去房地产交易中心查阅相关资料，核实房屋权属状况，确定出租方是否为该房屋的真正所有权人；
对尚未取得产权证明的，如开发商自持的在建物业在未获得房地产权证之前即开始进行招租，那么承租人面临的风险又多一重，此时可对建设用地规划许可证进行核实；
通过其他方式取得所有权或处分权但尚未对产权证明进行变更登记的，如通过法院判决取得房屋所有权的，需核查处分权人权利取得的司法文书。如该房屋的所有权状态为共有，则需要其他共有权人共同签署或同意对外出租。
除此之外，还需根据不动产登记证书、建设用地规划许可证等核实以下几个方面的信息：
面积：核实租赁房屋的位置、面积、范围四至（平面图），确定租赁房屋的状况，租赁范围，使用面积是租金计算的重要依据；
房屋用途及土地用途：需核实租赁房屋使用性质是否为商业经营性用房，住宅性质房屋改商用的，需要出租方同时提供规划和房管部门同意该房屋作为经营用房的凭证，否则可能无法办理营业执照；
是否存在权利瑕疵：是否存在如抵押、查封、征收等；
以上信息若不核实，将可能存在以下风险：
风险一：承租在建房屋，房屋尚未取得房地产权证且无相关证明文件的，将可能直接导致租赁合同无效。
租赁合同因此而无效的，租金标准和租金支付条款也当然归于无效，但根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第四条的规定，承租人实际使用房屋的，仍需要按照租赁合同的标准承担房屋的占有使用费，对于因合同无效而受到的损失，当事人可以向法院请求赔偿
对承租人而言，租赁这样的房子非但不能实现自己的经营目的，还需要支付房屋占有使用费。在向法院诉请出租方赔偿损失时，由于承租方自己在房屋租赁前未尽审查义务，法院可能会认定承租方亦有一定的过失，从而判定承租方也应承担相应的责任。
相关法律：《城镇房屋租赁合同司法解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
风险二：未获得房地产权证或缺少相关证明文件，导致承租方无法办理正常经营所需的证照。
承租方租赁房屋是进行经营的，需要办理经营所需的相关证照，需要出租方提供相应的证明文件，如果出租方提供不了，承租者不能顺利办下相关证照，亦不能实现租赁之目的。
风险三：共有房屋未取得共有人同意的，不得出租。
根据《城市房屋租赁管理办法》规定，共有房屋未取得共有人同意的房屋不得出租组。虽然目前《城市房屋租赁管理办法》也已废止，但许多地方法规中仍然保留了同样的规定，如《安徽省城市房屋租赁管理办法》、《郑州市城市公有房屋管理条例》等。因此，承租人在租赁商铺时，应确保该商铺的所有的共有权人的同意，以避免日后引起不必要的纠纷。
风险四：房屋设定抵押权，抵押权人实现抵押权时，可能导致租赁合同被解除，承租人的损失得不到赔偿。
虽然《中华人民共和国民法典》中存在“买卖不破租赁”的法条， 但该条法律针对的是租赁权设立在先且已经转移占用的情形，而在租赁权设立在后，在先的不动产抵押权已经登记设立的情况下，或是租赁权设立在前、但尚未转移占有的情况下，抵押权都可以对抗承租人的租赁权。
因此，在租赁合同签订之前，房屋已经设定抵押权的，在抵押权人实现抵押权时，可能解除房屋上的租赁关系，导致承租人的租赁无法继续，此时承租人不仅遭受了损失，还需要另租商铺重新开始经营。对于抵押权实现承租人的损失，建议合同签订前能尽量与出租达成以下书面协议：抵押权人实现抵押权的行为不得损害承租方在本合同项下的权利，否则，出租方应向承租方赔偿因此造成的损失。
相关法律：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
风险五：房屋被查封后，出租人再行出租房屋的，租赁合同对申请人不发生效力。
如在承租方承租前该房屋已被法院查封，当相关权利人向法院申请执行该房屋时，法院可继续采取执行措施，承租人无法对抗相关权利人。对于承租人的损失，若承租人已知情，损失应由自己承担。
相关法律：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”
风险六：在租赁合同签订前，房屋已被列入征收范围的，承租人可能面临无法办理相关证照、手续的风险。若房屋被征收时，租赁合同即解除，承租人的损失将得不到赔偿。
许多地区的拆迁政策中都规定，在房屋被列入征收范围后，不得办理新增、变更工商营业登记，在此不再一一列举。另外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条第一款也规定了，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
2、出租人为非产权方
出租方并非真正产权方，对外进行转租时，对于承租方来说除了在本文第一部分中提到的证件需要核实，相关的风险需要注意以外，还应根据出租方与真正产权人签订的原租赁合同、委托管理协议等，重点核实出租方的转租权：
权利来源，是否为合法出租：出租方与真正产权人签订的租赁合同、委托管理协议等书面文件中，需明确载明允许出租方转租房屋，或授权出租方对外出租房屋；
转租期限：转租期限不能超过出租方与真正产权人签订的租赁合同或委托管理协议等书面文件中载明的租赁期限或授权期限。
以上信息若不核实，可能会存在以下风险：
风险一：未经产权人同意对外进行转租，出租人可以解除与转租人的合同。
二房东未经大房东同意对外转租房屋的，大房东有权解除转租合同，对实际承租人来说，意味租赁房屋随时可能被收回，届时只能被迫停止经营，导致极大的损失。
相关法律：《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
风险二：转租的期限超过了原合同的租赁期限，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。
在承租房屋时，租户往往依照租赁期限投入大量的装修成本，但若转租合同期限超过了转租人剩余租赁期限，原租赁合同届满时，转租人也失去了租赁权，实际承租人只能提前交还房屋，届时装修成本无法完全收回。
相关法律：《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
总而言之，无论是自产权人手中直接承租物业还是自二房东手中承租，作为承租人都应当在签订租赁合同前对相关的文件进行仔细审查，否则一旦出租人存在权利瑕疵，真正的权利人要求承租人腾退房屋，则需要付出的成本将十分巨大。