在商业租赁市场上，有的出租方会为部分进驻的商户提供装修补贴款，从而在商场开发期间吸引更多优质品牌和商家入驻，推动自身整体区域人流、品牌影响力提升，同时也能降低租户前期投资成本，利于租户保持健康的资金流，积极投入商铺的运营发展，为出租方创造更高的租金收益，在长期租赁关系中，通常是一种双方互惠互利的行为。
近期，有少数客户因装修补贴事宜与出租方发生纠纷，被要求退还上百万的补贴款，同时也有越来越多的商铺承租方开始重视与出租方谈判装修补贴条款，在顺利取得装修补贴的同时减少风险。
关于装修补贴数额的确定，主要以承租方实际在装修方面花费的金额为准，并限制一个补贴最高额，双方通常会在租赁合同或补贴协议中约定：“出租方按照租赁房屋装修工程款总额向承租方提供装修补贴但补贴额度最高不超过xxx万元，该装修工程总额以租赁双方核定的工程预算以及最终结算款为依据，超出最高补贴额的部分由承租方自行承担。”
装修补贴的发放形式根据不同的物业和商户经营模式各不相同，以较为常见的形式为例，补贴的支付方式一般为：
租赁合同以及装修合同签订后出租方支付第一笔补贴款；
承租方装修施工完毕，经出租方最终验收合格后，支付第二笔补贴款；
承租方商铺正式开业经营后，甲支付第三笔补贴款。
除此之外，也有不少物业方选择在装修工程竣工验收后，按照实际核算的工程款总额或补贴上限金额一次性支付给承租方；
部分物业方还会要求在后续一年甚至几年的租赁期内，以核算确定的装修补贴款数额抵扣承租方应支付的租金，直到补贴额度抵扣完毕，有时也会以经营补贴的名义支付。
从实务上来看，以上方式各有利弊。
按照装修进度分期支付补贴或在装修完毕后一次性支付补贴的，都是出租方在租赁正式开始前就提供了全部补贴款，并通过较长的租赁期内收取的租金逐步摊销补贴成本，这种形式对承租方来说较为理想，能够在短时间内获得较大的资金周转空间，但对出租方来说就风险较大，通常需要更严格地审核承租方资质。
而在租赁期内用补贴款抵扣租金的形式则正好相反，承租方在装修期间需要先自行支出高额的装修工程款，开业前的资金周转压力可能会较大，而对出租方来说，承租方提前退租导致补贴款付之东流的风险大大降低，也可以更好地保障租户在物业内持续经营，出租方给予这类补贴时对租户的审查标准也会相对放低。
含装修补贴的租赁合同一旦提前解除，出租方通常会要求承租方退还已经支付的装修补贴，承租方是否应该退还，以及如果应退、需要退还多少，就成了双方争议的焦点。
从我们接触到的客户案例以及检索的相关判例来看，合同如因承租方违约而提前解除，则法院大多认为，无论双方合同是否有约定，承租方均应退还相应的补贴款，退还比例有约定从约定，无约定则按照法院认定的合理比例退还；若合同解除的直接原因是出租方违约，则承租方无需返还补贴，出租方还应按合同约定足额支付满足支付条件的补贴款。
【参考案例1】西安某某商贸有限公司与陕西某某管理有限公司合同纠纷二审民事判决书 (2022)陕01民终19192号
【基本案情】2018年5月31日，出租方B公司与承租方A公司签订《租赁合同》，约定B公司将某某广场一层商铺出租给A公司；租赁期限为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日。
后B公司、A公司与C公司(丙方、施工方)签订《三方装修协议》，甲方为乙方提供商铺装修补贴，总计人民币250000元。协议约定装修补贴的支付时间为：合同签订后、进场装修后、竣工开业后分别支付30%、30%5、40%补贴款。
三方协议还约定，如装修迟延完工或完工后未通过验收或开业前检查或乙方未如期开业、乙方存在其他违约的，甲方有权不支付装修补贴尾款；乙方违约导致甲方解除租赁合同的，本协议同时解除，乙方应全额退还已支付的装修补贴；若租赁合同或本协议履行期间，因乙方原因导致协议终止的，乙方应当向甲方返还的装修补贴计算方式如下：返还资金=甲方支付金额合同尚未履行的时间/合同约定的合作时间。
后B公司支付了全部补贴款，由于A公司拖欠租金，导致租赁合同于2019年10月12日解除。B公司要求退还装修补贴款。
【裁判要旨】本院认为，本案争议的主要问题是A公司是否应当向B公司退还装修补贴款并承担逾期退付利息的问题。三方协议对A公司具有法律效力，如前所述，生效判决已经认定租赁合同因A公司原因导致解除。B公司有权依据合同之约定，要求A公司履行退还款项之义务。
根据查明的事实，租赁合同约定的租期为3年，即1095天，租赁合同于2019年10月12日解除，尚未履行的时间为627天，故A公司应按《三方协议》之约定向B公司退还装修补贴款143150.69元(250000元×627天/1095天)。一审法院判令A公司退还143150.69元并以143150.69元为基数，自2021年2月1日起按照年利率4.75%支付利息至实际给付之日止并无不当。
【参考案例2】北京当拾文化创意有限公司、成都中铁龙泰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书 (2021)川01民终10737号
【基本案情】2017年5月，中铁龙泰公司(甲方、出租方)与当拾文化公司(乙方、承租方)签订了《租赁合同》，将某房屋出租给当拾文化公司使用，租赁期为11年(不含装修免租期)，面积2000平方米。
合同约定，甲方交付乙方的租赁场所为清水房，由乙方负责装修，甲方统一给予乙方设计装修补贴总额600万元。甲方应在合同签订后、装修设计方案定稿并连同效果图提交甲方后、装修公司进场后、店铺正式开业后分别支付设计装修补贴总额的40%、30%、20%、10%。乙方经营期满2年不足3年期间提前解约，乙方应向甲方返还装修补贴50万元。
后双方发生纠纷导致租赁合同提前解除，中铁龙泰要求当拾文化依约返还装修补贴款。
【裁判要旨】本案中，虽然当拾文化公司在2019年11月张贴公告，表示其将在2019年12月1日起闭店，但当拾文化公司并未实际闭店，双方均认可，闭店的直接原因系中铁龙泰公司在2020年5月断电，故本案中不存在当拾文化公司擅自闭店的情形。
关于当拾文化公司是否应退还装修补贴50万元。本院认为，案涉《租赁合同》明确约定，当拾文化公司经营期满2年不足3年期间提前解约，当拾文化公司应向中铁龙泰公司返还装修补贴50万元，且此条款仅适用于当拾文化公司提出提前解约的情形，不包括因当拾文化公司违反相关承诺中铁龙泰公司提前解约的情形。
前文已述，本案中不存在当拾文化公司擅自闭店，即擅自解约的情形，因此虽然当拾文化公司的实际经营不足3年，但也不满足合同约定的装修补贴退还条件，故本院对中铁龙泰公司的该主张不予支持。
【参考案例3】顾洪兵与南通邦豪购物中心管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书(2017)苏06民终4420号
【基本案情】2016年4月19日，邦豪公司（甲方、出租方）与顾洪兵（乙方、承租方）签订租赁合同，顾洪兵承租邦豪公司的某专柜用于经营阿迪达斯，租赁期限自2016年6月10日起至2019年6月9日止（36个月）。同时，邦豪公司、顾洪兵还与煌杰装饰公司（丙方）签订装修合作协议，约定甲方给予乙方装修补贴共计40万元，分三笔于图纸报审后、验收合格后、开业运营后支付。
专柜装修开业后，邦豪公司未支付装修补贴尾款6万元，顾洪兵多次致函邦豪公司催要，并以邦豪公司没有达到整体开业率75%以上的商户开业标准为由提出解除合同。2017年顾洪兵通知邦豪公司后将专柜撤场。
2017年5月2日，邦豪公司致函顾洪兵，以“阿迪达斯”专卖店擅自中断、停止经营活动越过30天为由，提出解除双方的租赁合同，要求顾洪兵返还装修补贴。
【裁判要旨】一审法院观点：根据租赁合同约定，顾洪兵有权单方解除租赁合同的条件为商场正式开业后12个月，空铺面积达到商场面积20%以上且年销售额低于100万的解除理由。上述3个条件中，商场正式开业12个月并未成就，空铺面积达到20%未能提供证据，年销售额低于100万元系指商场销售额还是专区销售额尚存争议。故顾洪兵单方解约缺乏合同依据，而邦豪公司提出的解除租赁合同的理由成立。
关于合同解除后装修补贴如何处理，租赁合同未作明确约定。一审法院认为，装修补贴系出租方为引进承租品牌在承租期内正常经营所提供的优惠，出租方通过承租期内收取租金及其他获益摊销补贴成本。因此，合同解除后，尚未摊销的补贴成本可以视为出租方的损失，承租方作为违约方应予赔偿。
根据本案合同约定的租赁期为3年，顾洪兵实际经营期为2016年6月10日至2017年2月28日，通过比例计算出邦豪公司的装修补贴损失为34×（36-9）÷36＝25.5万元，判令由顾洪兵予以返还。
二审法院观点：对一审法院认定的合同解除事实予以确认。本案的关键在于对合同解除与否的评判并不完全等同于对违约责任及责任大小的评判，对违约责任的判定还是应当依据合同法的规定以及双方当事人的实际履约情况综合考虑。
本案中邦豪公司在顾洪兵所租商铺尚未开业阶段就存在逾期支付装修补贴款的行为，其本应于顾洪兵所租商铺开业经营后5个工作日内付清所有装修补贴费用，但经顾洪兵多次催要至今仍有6万元未付，邦豪公司的最后付款期限处于商铺刚刚开业阶段，且该款项的支付并未设定符合某种经营状况的前提条件，故其所谓因顾洪兵在经营过程中的未满足柜台出样率故而拒付装修补贴的理由不能成立，应确认邦豪公司违约在先。
此后，顾洪兵因经营状况不佳在未达到合同解除条件的情况下多次提出解除合同的要求乃至撤柜停止经营的行为直接导致了本案租赁合同的履行不能，更是构成对合同的根本违约，依法应当承担该合同的主要违约责任。
按照合同约定，邦豪公司应在顾洪兵租赁店铺开业经营后5个工作日内付清约定装修费用，尾款6万元应付而实际未付。顾洪兵租赁店铺已完成装修并实际营业近9个月，该6万元虽未支付，但在考虑装修补贴摊销时仍应一并计算，故本案中因租赁合同解除造成的邦豪公司实际装修补贴费用损失范围应为40-6-40×（9÷36）=24万元。
综合考虑邦豪公司和顾洪兵在租赁合同履行过程中各自应承担的违约责任大小，以及本案租赁合同解除后作为租赁合同组成部分的装修合同相应条款亦将终止履行的实际情况，本院酌定邦豪公司的装修补贴费用损失由顾洪兵、邦豪公司按照75%：25%的比例承担，即由顾洪兵向邦豪公司返还装修补贴费用损失24×75%=18万元，邦豪公司自己承担24×25%=6万元。
通过以上分析和案例介绍可以看出，出租方给予装修补贴的重要条件就是租赁合同的持续履行，一旦合同提前解除，承租方很可能需要返还补贴款，返还的比例视合同解除原因、租赁双方的违约情形、损失大小等因素可能有所不同。
随着市场的发展，出租方为了吸引特定品牌经营者承租其房屋、扩大其市场影响力，给予承租方一定装修补贴的情况越来越多，有的承租方可能因为补贴力度较大，未经谨慎审查谈判就匆匆签订了合同，甚至在未订立合同的情况下先行进场装修，大大提高了自身违约风险。
在此提醒，承租方在入驻这类物业时，应提前针对补贴支付条件、支付方式、违约时的返还方式以及比例等合同内容进行充分细致的协商和谈判，尽量趋利避害，在取得装修补贴、顺利开展经营的同时，降低合同履行过程中发生纠纷的风险和损失。