租赁合同提前终止了，我的装修损失到底该谁负责？ --论商铺租赁中的装修损失

装修损失赔偿的范围

1、只有经出租人同意的装修才能列入赔偿范围；未经出租方同意的装修不计入赔偿范畴，且出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

法条依据：

《合同法》第二百二十三条规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

2、经出租人同意的，但未形成附合的部分装修，不计入赔偿范畴。

未与房屋形成附合的装修，因处于可搬离、拆卸或拆除的状态，可以由承租人搬走再利用或变卖兑现。因此无论租赁合同是自然终止或提前解除，该部分投入通常都不应计入“损失”的范畴。

法条依据：《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用（一）》第十条的约定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”

3、经出租人同意的、已形成附合的装饰装修，该损失的赔偿范围仅限于的残值部分。

残值损失是指在合同有效，但需提前解除时装饰装修的“剩余价值”。通常情况下，残值损失与装饰装修的现值相符，但承租人对装饰装修物的使用利益将根据租赁期限进行分摊。租赁期满，表示承租人已经完全享受了装饰装修物的使用利益，合同提前解除时租赁期限尚未届满，则承租人并未完全享受到装饰装修物在租赁期限内的使用利益，残值损失即指承租人对该装饰装修在剩余租期内的损失。该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。（例如承租人装修投入共10万元，租期5年，则10万元应分摊在整个租期内，每年2万元，合同履行3年后提前解除的，则对于承租人而言，剩余2年租期内的残值损失即为4万元，即（10万÷5年）×（5年-3年）=4万元）。

法条依据：《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条约定了租赁合同提前解除，对已经与房屋形成附合的装饰装修损失一般采用残值损失的认定标准。

最高院指导案例：

成都优高投资有限公司诉成都大业国际投资股份有限公司、成都大业物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷案

案号：（2014）川民终字第555号及最高人民法院（2015）民申字第1492号

【裁判要旨】

二审法院认为，就本案而言，根据租赁合同的相对性原则，合同解除后，房屋退还，其装饰装修添附物的残值损失应当由相对方承担。对于装饰装修残值损失的具体金额，参照装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的装饰装修残值平均损失计算原则，案涉房屋已经使用3年，其摊销金额为2068770.50元［（造价12012623元＋设计费400000元）÷18年×3年］。故优高公司的装饰装修残值损失为10343852.50元［造价12012623元＋设计费400000元-2068770.50元）］。

该案当事人不服二审四川省高级人民法院的判决，向最高院申请了再审，但最高院支持了二审的认定标准，驳回了当事人的申请。

租赁合同提前解除，已形成附合部分装修的损失到底谁来承担？

实务中租赁合同提前解除主要分为四种情况：承租人原因导致的、出租人原因导致的、双方原因导致的以及非双方原因导致的提前解约。不同的解约情形所导致的法律后果是不一样的，装修损失的责任承担也各有不同。

（1）承租人原因导致的提前解约

因承租人拖欠房租、擅自转租等违反合同约定导致出租人依据合同或法律提出解约的，或承租人因自身原因需要提前解除租赁合同的，都属于因承租人原因导致的提前解约。此类情况下，承租人无权就装修损失向出租人提出赔偿要求。

（2）出租人原因导致的提前解约

因出租人违约或其他可归咎于出租人原因导致的合同提前解除，承租人则可以就装修损失向出租人主张赔偿。

（3）双方原因导致的提前解约

对于由于双方均存在过错导致的合同提前解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任，实践中，法院在判定双方就残值损失的承担比例时，通常依据合同解除的原因以及合同履行具体情况和各方当事人的过错进行认定。

相关案例：

杭州同邦实业有限公司、浙江麦加实业有限公司房屋租赁合同纠纷

案号：（2019）浙01民终4440号

【裁判要旨】

法院认为：虽然麦加公司存在迟延支付租金的违约行为，但同邦公司并未提交有效的证据证实其以此为由解除合同。据此，因案涉租赁合同系因同邦公司无法实际履行其与麦加公司的商铺租赁合同而解除，应承担相应责任，原审法院依据合同解除的原因以及合同履行具体情况和各方当事人的过错，确定同邦公司承担剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失的70%当属合理。

（4）非双方原因导致的提前解约

在遭遇到如政府征收、不可抗力等不可归责于双方的原因，导致的合同提前解除时，该部分损失则应根据公平原则，由双方进行分担。实践中，法院在审理此类纠纷时，针对装修残值部分，一般判定合同双方当事人各自承担一半。

相关案例：

齐国华、福建绎天数字城市信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷

【裁判要旨】

案号：（2019）闽01民终2507号 

法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。不可归责于当事人双方的原因主要但不限于不可抗力，本案军队政策调整即属于此。一审认定本案出租方和承租方对讼争房屋的装修残值各承担一半，符合法律规定，本院予以确认。

相关法律依据：《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。