最近在处理客户的问题时，我们发现有一类问题频繁出现，那就是承租方提前解除合同时未将房屋进行复原，从而引发了出租方与承租方之间房屋占有费的纷争。
一般而言，无论是合同期限届满还是提前解除，合同终止后若承租方未向出租方返还房屋，则该房屋占有费应由承租方承担。而返还房屋的标准一般在租赁合同中有明确标准，大部分情况下出租方都会要求承租方恢复原状，也就是说，只有当承租方将房屋恢复原状并经出租方确认后，房屋才算是交还给出租方，承租方不必再承担房屋占有费。
但现实的问题就在于，承租方提出解约时，想要尽快复原房屋并不是一件容易的事情，在双方就违约金等费用协商一致前，出租方往往会阻挠承租方搬离，进而导致承租方无法将房屋进行复原，此种情况下，承租方需承担恢复原状前的房屋占有费吗？
还有一种情况是承租方抱着侥幸心理，认为只要自己实际撤出就算交还了房屋，只要出租方不追究，就可以不再复原，往往一年半载过去后，出租方一纸诉状将承租方诉至法院，要求其将房屋恢复原状并承担恢复前的所有占有费，那么，这种情况下的占有费应该支付到什么时候呢？
本所通过检索相关的案例，对上述两种情况下的占有费承担，做出如下分析：
【相关案例一】连恩慧、福州凯远商业管理有限公司租赁合同纠纷
【案号】（2019）闽01民终7396号
【基本案情】2016年9月30日，凯远公司（甲方）与连恩慧（乙方）签订《名城城市广场租赁合同》。
2016年12月24日，连恩慧装修后入场经营“海港之家”餐饮店，并依约支付租金及其他相关费用，包括空调费等。
2018年11月1日开始，连恩慧未支付租金。
2018年12月19日，连恩慧向凯远公司工作人员林娜微信告知递交撤铺通知书。12月20日，连恩慧向凯远公司递交《撤铺通知书》，表示因商场餐饮商户布局大幅改变，造成其所在楼层餐饮商户纷纷撤出，加之无法提供空调正常开启及配套服务，经协商无果，为避免损失继续扩大，决定于2018年12月20日撤离，请至时予以接收。随后，凯远公司对讼争店面“海港之家”进行围挡，并有工作人员限制连恩慧进入。期间，凯远公司工作人员与连恩慧发生冲突并报警。
2019年1月10日，凯远公司向连恩慧寄出《催款通知书》，要求连恩慧支付拖欠租金及其他费用。1月21日，凯远公司向连恩慧寄出《合同解除通知书》，告知因连恩慧拖欠租金，解除双方租赁合同，并要求连恩慧支付拖欠的租金及违约金，退还装修补贴款，交还租赁场所。1月23日，该邮件显示退回。
【裁判要旨】关于合同解除时间问题，《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。而依据租赁合同第十条的约定，连恩慧从2018年11月开始停止支付租金，已经构成违约，连恩慧作为违约方以撤铺方式主张解除租赁合同及补充协议缺乏法律和合同依据，反之凯远公司依约享有解除租赁合同及补充协议的权利。因此，凯远公司在2019年1月23日送达《解除合同通知函》时租赁合同及补充协议解除。
关于租金和占用费问题，正如上文所述，连恩慧未及时支付租金构成违约，凯远公司依法依约可解除合同，连恩慧应当支付凯远公司租金。但是，依据《合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。连恩慧在2018年12月20日已经向凯远公司提出撤铺要求并请求协助交接，虽然连恩慧该撤铺申请正如上文所述不符合合同约定，但在其明确表示不履行合同情况下，凯远公司未积极主动与连恩慧协调撤铺及交接事宜，减少双方损失，反之实施围挡且工作人员不让其进入，未完成交接的过错在于凯远公司而不是连恩慧，对2018年12月20日之后的租金及占用费显然属于扩大的损失范围，连恩慧无需支付之后的租金和占用费，凯远公司该项请求不予支持。
本所通过查询部分司法案例后发现，房屋占用费计算的截止日一般为房屋实际控制权转移至出租方之日。出租方主张承租方支付占有费以承租方实际占用房屋为前提，除非租赁合同另有明确约定，否则，若出租方已取得租赁房屋的实际控制权，则出租方一般无权再行收取占用费，但可向承租方主张恢复房屋原状所需的实际费用。基于此，若合同终止后，房屋已经被出租方实际控制，则出租方要求法院判令承租方支付房屋恢复原状前的房屋占有费的诉求，并不会轻易得到法院支持。以下两个案例可供各位参考：
【相关案例一】成都银城置业有限公司银泰中心分公司与四川琥珀宫餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷
【案号】（2019）川0193民初3606号
【案件案情】2016年10月9日，银城置业银泰公司（甲方，出租人）与杜维恒（乙方，承租人）签订租赁合同。
2017年12月18日，银城置业银泰公司向琥珀宫公司发出《解除租赁合同之通知》，通知琥珀宫公司由于已拖欠租金、仓库使用费、综合服务管理费、推广费、水电费（暂计至11月20日）等相关费用，案涉租赁合同及各补充协议从即日起解除，已缴纳的租赁保证金及装修保证金、仓库保证金不予退还，且应于2017年12月21日22:00将所有设备、货物、可移动物及其他物品搬出商铺并立即撤场。如未能在前述日期将承租单元恢复原貌（经双方同意保留内部装修、装饰或附属物除外）及交回承租单元，需依照约定承担违约责任。
2017年12月18日，琥珀宫公司向银城置业银泰公司转账支付了欠缴费用。
2017年12月21日，琥珀宫公司向银城置业银泰公司发送《<解除租赁合同之通知>回复函》，告知其正在积极沟通补缴欠款，银城置业银泰公司对商铺进行打围、上锁致使琥珀宫公司无法正常经营、进场和搬离物品，希望尽快拆除围挡，以便其恢复经营，继续履行合同。
2018年1月22日，银城置业银泰公司向琥珀宫公司发出《限期撤离租赁物业之通知》，要求琥珀宫公司将商铺内所有设备、货物、可移动物及其他物品搬出商铺并立即撤场。
2018年2月7日，琥珀宫公司完成撤场。
【裁判要旨】针对撤场后的物业占用费，原告银城置业银泰公司主张2018年2月7日后被告杜维恒又到案涉房屋内搬离物品并提交相关聊天记录，证明杜维恒可以自由进出房屋搬离相关物品，根据银城置业银泰公司提交的出门条可知，银城置业银泰公司已将承租单元内的大宗物品在2018年2月7日搬离，应当认定案涉房屋在此之后即由原告银城置业银泰公司占有控制。
针对银城置业银泰公司基于琥珀宫公司未恢复房屋原状而认为琥珀宫公司未交还房屋的意见，本院认为，房屋的交还是指房屋实际控制权是否由承租人转移为出租人，并不取决于房屋是否恢复原状。根据《租赁合同》第15.2条的约定，针对房屋未恢复原状的情形，“乙方将被视为自动放弃承租单元内的设施或装修的所有权或者使用权，包括所有的设备和物品，甲方有权做出处理。乙方须向甲方赔偿任何因乙方违反约定而需甲方清除上述物件的开支及费用。”且在《限期撤离租赁物业之通知》中，银城置业银泰公司亦告知琥珀宫公司如未恢复房屋原状将从被告交纳的保证金中扣除相应工程恢复费用，因此，未恢复原状并不构成阻却交还房屋的实现条件。在双方对恢复房屋原状存在相关约定前提下，琥珀宫公司于2018年2月7日撤场并交还了房屋，银城置业银泰公司基于琥珀宫公司未恢复房屋原状主张琥珀宫公司实际占有房屋不合常理，因此，对银城置业银泰公司要求琥珀宫公司支付在撤场后的物业占用费的主张，本院不予支持。
【相关案例二】吴淑斌与陈钊房屋租赁合同纠纷
【案号】（2015）南民初字第8446号
【基本案情】2015年4月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋出租合同书》，按合同约定原告应于2015年6月28日前30日内支付租金，但原告未按约履行，被告多次催告未果。
2015年12月31日，被告向原告发出律师函，函告原告在接到此函三日内支付租金并承担违约责任，如未履行，则函到第四日原告将解除合同。
2016年1月9日，原告签收该函，但仍未支付租金，也未予回复。
2016年1月15日，被告在天津益清律师事务所见证下，对讼争房屋内物品进行清点，并收回讼争房屋。后，该房屋一直空置，屋内存放有原告装修使用的材料及物品。
【裁判要旨】关于原告主张解除《房屋出租合同书》一节。按照合同约定，承租方拖欠租金累计达15天的，出租方可以终止合同，收回房屋。合同于2015年4月27日签订后，原告未向被告支付任何租金，被告2015年12月31日向原告发出律师函，告知其在接到该函三日内向被告支付房屋租金并承担违约责任，否则，函到第四日被告解除合同。原告于2016年1月9日收到律师函，仍未履行函告内容，房屋出租合同应于2016年1月12日解除，本院予以确认。
关于被告主张原告将讼争房屋恢复原状或负担房屋恢复原状费用一节，原告对讼争房屋进行了装修、改造，其返还被告房屋，应负有恢复原状义务。被告要求原告支付恢复原状费用，并未实际发生，本院不予支持。
关于被告主张原告支付房屋占有费一节。自合同于2016年1月12日解除后，为避免扩大损失，被告可自行处置房屋。被告没有采取适当措施致使损失扩大，被告要求原告支付至实际腾空房屋之日止的使用费本院不予支持。
以上结论只是本所结合部分司法案例所做的总结，针对具体情况还需仔细分析，不可盲目套用。那么，到底应该怎么做才能最大程度上保护承租方自身的权利呢？不必担心，我们已为各位准备好了如下建议：
1、从上述案例中可以看出，就算诉至法院，承租方最终还是要承担恢复原状的费用，将房屋恢复原状是租赁合同终止后承租方应尽的义务，也可以避免自身损失的进一步扩大以及不必要的纷争，故承租方应积极履行此义务。在承租方需提前撤场时，应事先向出租方发出解约通知，告知交还房屋的时间，并在所告知日期进行房屋交还，以便届时与出租方做好相关的交接工作。
2、如果出租方采取设置围挡等方式阻挠承租方搬离房屋或采取其他强制措施阻止承租方将房屋恢复原状，那此时出租方的行为就符合本文所列举的第一种情况，承租方可通过录音录像、报警及向公证处申请进行现场公证等方式采集相关证据用于证明房屋未恢复原状是因出租方过错导致，此后产生的费用为出租方造成的扩大损失，与承租人无关。
正如本文标题所言，租赁关系的结束，通常并不以租赁合同终止为终点，往往在合同终止后会引出一系列的问题，让承租方头疼不已，正可谓“剪不断，理还乱”。而作为法律人，帮助广大客户理清其中的纠纷正是我们的职责所在，特作此文，希望能够对各位有所帮助。