你试想一下，你是一家商场店铺的承租人，目前正是客流高峰期，不大的店面已坐得满满当当。看着一个个人头，仿佛都是毛爷爷，但就在你满脑子计算着今一天收益的时候，只听得“砰”的一声巨响，好家伙，天花板突然掉了下来，吓得全场客人惊声尖叫，鸡贼的客人直接脚底抹油溜了，你还只能眼巴巴地看着，因为你的领口已经被遭殃的客人揪住，沙包大的拳头下一秒就要和你的脸蛋亲密接触。等你挨完打、赔完钱后，你开始思考，现在该怎么办呢？
虽然上面的举例属实有些凄惨，但在租赁合同履行过程中，房屋及其附属设施、设备的维修是商铺经营过程中不可避免的问题。尤其在面对突发状况时，尽快完成设施设备的维修对于承租人而言无疑是比追索赔偿更重要的事。而在房屋租赁合同中对房屋内设施设备的维修责任进行划分时，一般会约定由出租人对其所提供的设施设备及房屋本身瑕疵负有维修责任。
但在前述设施设备及房屋结构发生损坏时，出租人可能出现不维修、不及时维修或者无法修复的情况，从而给承租人造成更大的损失，在这种情况下，承租人一般可以采取如下处理方式，以保护自身合法权益：
第一、经承租人请求出租人未及时维修的情形下，承租人可以自行维修并请求出租人承担维修费用。
该主张的法律依据为《民法典》第七百一十三条的规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”
【相关案例】胡雪达房屋租赁合同纠纷
【案号】（2020）赣民再68号
【基本案情】2015年3月31日，双方当事人签订《房屋租房合同》。
合同签订后，杨剑平即将第一期房屋交付给胡雪达管理。2015年5月1日，杨剑平向胡雪达出具委托书称上玉路6号4#楼已承租给胡雪达，为防止房屋倒塌造成损害，委托胡雪达对该房屋进行拆除。后胡雪达将4#楼进行拆除并完成路面硬化。
杨剑平在胡雪达交付租赁物后对其进行了装修，在装修过程中在1号楼一楼西侧开了一扇门，对2号楼顶楼楼面做了防水措施，对3号楼一层西侧排水沟进行了整修。2016年10月8日，杨剑平将二期租赁房屋7号楼、8号楼、9号楼、10号楼交付给胡雪达，交付后胡雪达对上述房屋进行了装修，其中8号楼三楼在原有钢架结构的基础上进行修建，10号楼二楼北侧楼面上修建一面玻璃墙，经现场勘查，7号、8号、9号、10号楼的一层均有部分或者全部由胡雪达经营或出租，8号楼的三楼由胡雪达租赁给他人开设了乒乓球运动室。杨剑平自己开设的公司亦在涉案房产中办公。
后双方当事人因一期租赁房屋交付时间、租赁房屋的维修及费用的承担、租金的支付发生争议诉至法院。
【裁判要旨】本院再审认为，……关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”以及第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，出租人杨剑平对于其所交付的租赁房屋具有维修义务，承租人胡雪达有权要求杨剑平在合理期限内对房屋进行维修，若杨剑平未履行维修义务的，胡雪达可以自行维修，但维修的必要费用仍由杨剑平承担。二审认定的2号楼屋面渗漏修复费用103,423.88元，3号楼渗漏修复费用237,843.78元、7号楼渗漏修复费用142,561.69元，属于对案涉房屋漏水的必要维修费用，应由出租人杨剑平负担。4号楼拆除及重浇消防通道费用174,471.8元，虽然不是出租人的义务，但是经过出租人同意，双方对此予以认可，故该费用亦应由出租人杨剑平负担。上述4项费用共计658,301.15元依法应当由出租人杨剑平全部承担。二审法院判决承租人胡雪达承担上述费用的30%缺乏法律依据，是对《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的错误理解，应当予以改判。对于10号楼外墙拆除加固修复的费用，由于胡雪达未提供证据证明该外墙修复确有必要，且该部分玻璃墙面确属胡雪达为了自身经营所建。对于8号楼三层的修复加层费用，在双方签订租赁合同时三层仅有钢筋架构，胡雪达是为了便于自身经营而加建，且租赁给他人开设了乒乓球运动室，不属于出租房屋的必要修复部分。因此，10号楼的外墙拆除加固修复费用140,634.34元，8号楼三楼的修复加层费用459,041.77元，共计599,676.11元，在租赁使用期内应由胡雪达承担。
第二，若因维修影响承租人使用租赁物的，承租人有权主张减少租金或延长租期。
该主张的法律依据为《民法典》第七百一十三条的规定：“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”
【相关案例】成都佳州房地产开发有限公司、陈秀华房屋买卖合同纠纷【基本案情】2011年10月11日，陈秀华（买受人）与佳州公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议、附件，约定：陈秀华购买位于成都市武侯区商业，建筑面积840.86平方米。2012年7月24日，陈秀华与案外人罗斌蓉签订《玲珑郡（商）7栋2楼1号商铺租赁合同》，将商铺以清水房状态出租给罗斌蓉。罗斌蓉装修为“艾菲咖啡”经营使用后，商铺出现漏水情况，双方多次沟通未果。后陈秀华向一审法院提起诉讼，请求罗斌蓉支付欠付租金，罗斌蓉提出反诉，请求陈秀华赔偿因房屋漏水所致营业减少、停业及装修损失。【裁判要旨】本案二审的争议焦点有两个，现分别评述如下：一、关于罗斌蓉是否应向陈秀华支付2015年8月21日至2017年1月16日的租金问题。罗斌蓉对于支付2017年1月17日至实际交房期间的租金无异议，但认为2015年8月21日至2017年1月16日期间案涉房屋完全不能正常使用，不应承担此期间的租金。对此，本院认为，案涉房屋虽部分存在渗水、漏水情况，但罗斌蓉一直占有、使用案涉房屋，并无证据证明此期间案涉房屋不能正常使用，因此，罗斌蓉应根据合同约定支付此期间的相应租金。且罗斌蓉对房屋渗水、漏水造成的损失提出诉讼请求，再以此主张不支付租金不应予以支持。但同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，物业公司对案涉房屋进行维修期间（2016年8月17日至2016年8月26日共10天）的租金不应予以计算。鉴于案涉房屋已实际腾退，因此，罗斌蓉实际应支付的租金为2015年8月21日至2017年1月16日828510.9元减去2016年8月17日至2016年8月26日10天租金16817.2元（50451.6元／月÷30天×10天）再加上2017年1月17日至2017年11月13日租金501152.56元（50451.6元／月×9个月＋50451.6元／月÷30天×28天），合计为1312846.26元。第三，若出租人长时间不履行维修义务或始终无法完成修复工作，导致租赁房屋无法使用，那么承租人就有权主张解除合同。此时承租人首先需要审查租赁合同中是否就此约定承租人有权解除合同；若没有合同依据，则需证明出租人不履行或全面履行维修义务给承租人使用房屋造成重大障碍，导致承租人合同目的不达，此时承租人才有权行使法定解除权。该法定解除权的法律依据为《民法典》第五百六十三条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”
但是行使该法定解除权对于承租人举证要求较高，具体可参考下面这个案例：【相关案例】北京天通宜和国际珠宝有限公司与北京利康玉苑珠宝市场有限公司等房屋租赁合同纠纷【基本案情】原告天通宜和珠宝公司向本院提出诉讼请求：1、确认2014年4月13日签订的《租赁合同》、2014年5月26日签订的《三方协议》以及2015年3月10日签订的《三方协议》均于2015年10月12日解除。事实和理由之一：合同及协议签订入驻后，承租房屋顶部出现漏水且迟迟未得到解决，给原告及部分商户造成了损失。法院查明：在签订《租赁合同》之前，世纪今创房地产公司已经告知利康玉苑珠宝公司涉案租赁标的有漏水现象，天通宜和珠宝公司已经知道涉案租赁标的存有漏水现象。天通宜和珠宝公司称，签订合同时只有一处漏雨痕迹，认为不会影响整体租赁物的使用，且出租方承诺修复，故签订了合同。案件审理过程中，天通宜和珠宝公司提交视频，涉案房屋确实存在漏水。后世纪今创房地产公司进行了修复，天通宜和珠宝公司称维修后仍有少量几处漏水点，世纪今创房地产公司称能修复好，愿意修复。【裁判要旨】法院归纳出第三个争议焦点，即涉案房屋漏水是否达到解除合同标准。结合双方证据，本院有理由相信涉案租赁标的确曾有漏水现象。庭审过程中，世纪今创房地产公司已经维修一次，维修后有漏水现象,但不能据此解除合同。首先，签订《租赁合同》之前，世纪今创房地产公司已经告知涉案租赁标的存有漏水现象，天通宜和珠宝公司已经知道涉案租赁标的存有漏水现象。其次，世纪今创房地产公司已经对涉案租赁标的进行维修，对于现在存在的少量漏水现象，表示同意继续维修。第三，因漏水而影响天通宜和珠宝公司使用的，世纪今创房地产公司应当承担减少租金或延迟租期的责任。最后，对于遇到房屋维修问题的承租人，如下提示还请谨记：1. 在房屋出现瑕疵需要维修时，承租人应积极履行通知义务，在合同约定的通知时间或合理时间内通知出租人。如出租人怠于履行维修义务，承租人应先行将房屋修复，费用由承租人承担，否则法院可能会认为承租人对于房屋问题未采取必要措施防止损失扩大，因此不支持租金延付的请求。2. 在因房屋维修问题主张减少租金或延长租期时，承租人应注意保存书面证据，例如对损坏的设施设备进行拍照并标明日期、通知出租人履行维修义务的书面记录（如微信聊天记录）等，从而证明承租人所受损失的范围、需要进行维修的起始时间、出租方维修结束的时间等事实。3. 如承租人因房屋维修问题需要解除合同，首先应审查租赁合同中是否就维修问题约定的承租人解除合同的权利；若合同中未约定承租人此时的解除权，则承租人需有充足的证据证明因房屋问题导致房屋不能使用，不能实现合同目的，从而行使法定解除权解除合同，以上证据也需要承租人及时采集，并以书面行使固定下来。
面对出租人不及时或无法完成维修的行为，承租人与其等待出租人的回应，更应主动出击，上面也给出了承租人可以主张的权利和注意事项。不过，如果承租人能在签订租赁合同时就对出租人的维修义务和相应责任作出明确规定，便可以防患于未然，在一定程度上避免双方在后续履行合同过程中产生更多的纠纷。
