在实际生活中，次承租人（租客）相对于转租人（二房东）和业主而言，毫无疑问处于弱势底层。与转租人签署转租合同对于承租人来说风险远大于一般租赁合同。因为当转租人在履行原租赁合同的过程中，若存在违约行为将导致原租赁合同解除并丧失出租权，同时，次承租人也将一并失去承租房租的权利。
那么，当转租人的违约行为导致原租赁合同解除时，次承租人能够主张什么权利呢？本文将结合现行法律规定及过往的法院判例来探讨这一问题。
（注：本文所涉及的皆为《民法典》生效前发布的裁判文书，因此裁判观点中引用了部分《合同法》内容和其他已废止的法律文件，但并不与《民法典》存在冲突。）
本所经查阅现行法律规范及相关法院裁判后，为各位罗列出以下次承租人在此情形下享有的权利：
由于承租人没有按照合同约定履行义务，次承租人有权要求承租人返还其预付的租金。
法律依据：《民法典》第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
【相关案例1】李石飞与朱盛琼租赁合同纠纷[ 参见李石飞与朱盛琼租赁合同纠纷二审民事判决书[（2015）渝四中法民终字第01181号].]
【基本案情】第三人田文江系出租人，被告李石飞系承租人，原告朱盛琼系次承租人。2014年2月28日，第三人与被告签订《门面租赁合同》。2014年7月30日，被告将该门面转租给原告。后第三人因被告未按时缴纳租金，主张合同提前到期，要求原告返还房屋。原告无奈之下将被告诉至法院。被告不服原审判决，提起上诉。
【裁判要旨】关于上诉人李石飞应否返还被上诉人朱盛琼房屋转让费、租金，以及应否赔偿房屋装修及经济损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”李石飞与朱盛琼的房屋转租协议解除后，应返还相应的转让费和租金，并赔偿相应的装修损失。
赔偿损失请求权中的损失主要包括中介费损失、装修损失等。
（1）中介费损失：若次承租人因该合同向中介机构支付中介费用，则次承租人有权向中介机构请求退还该笔中介费。实践中，法院会依据中介机构是否存在过错，酌情判令中介机构退还中介费。
【相关案例2】黄江炜与王志明、南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司房屋租赁合同纠纷[ 参见黄江炜与王志明、南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书[（2015）南铁民初字第39号].]
【基本案情】2012年11月7日，被告潘长征与房屋所有权人张雪媛签订《商铺租赁合同》，被告王志明是被告潘长征的丈夫，亦是代理潘长征与原告黄江炜签订涉案合同。2014年9月5日，原告与被告潘长征、南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司于签订了《南宁市百锐房地产服务有限公司房屋租赁及经纪合同书》，由原告租用位于南宁市民族大道155号荣和山水美地四组团1号楼28号商铺。后房屋所有权人张雪媛因被告长期拖欠租金收回房屋，致使原告无法继续经营，原告遂将被告诉至法院。
【裁判要旨】关于房屋中介费的问题。被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司作为居间人，对于交易机会、资料及相对人的资信等居间信息应当向委托人承担的义务包括如实报告、合理审查和积极调查。居间人收取了较高的佣金，应对相对人提供的各种资料作必要的专业审查，以便了解房屋的实际状态。在本案中，被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司在了解到被告潘长征是转租房屋时，却没有谨慎核实被告潘长征是否具备转租权限、也没有提醒原告签订转租合同可能存在的风险就促成交易，后导致原告黄江炜承租的铺面被收回，显然未能尽到应尽的审查与提醒义务。考虑到原告黄江炜在租房过程中已经知道被告潘长征的转租权可能存在瑕疵，却仍然同被告潘长征签订房屋租赁合同，也应承担一定责任。本院酌定被告南宁市百锐房地产服务有限公司荣和分公司退还原告黄江炜中介费1100元。
（2）装修损失：次承租人在经过承租人同意装修后，次承租人可以在合同解除后要求转租人赔偿剩余租期内装饰装修的残值损失。（参见【相关案例1】）
部分次承租人在原合同解除后可能需要花费更多金钱租赁同样的房屋，由此会向转租人主张租金的差价损失。该部分损失理论上可以向次承租人主张，但由于实际上难以测算，举证要求很高，并不一定能够取得法院的支持。
根据双方签订的转租协议确定承租人应向次承租人支付的违约金，若合同没有约定，则次承租人无权向承租人请求支付违约金。
根据《民法典》第七百一十九条，“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”
【相关案例3】湖南省张家界市永定区五交化公司、李志平确认合同无效纠纷[ 参见湖南省张家界市永定区五交化公司、李志平确认合同无效纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[（2019）湘民申5112号].]
【基本案情】2012年8月1日五交化公司与隆辉公司签订《房屋租赁经营合同》，五交化公司将案涉租赁场地出租给隆辉公司。2015年4月9日，李志平与隆辉公司签订《房屋租赁经营合同》，隆辉公司将场地转租给李志平，五交化公司对此并不知情。2016年2月4日，五交化公司与隆辉公司签订《终止租赁经营合同的协议》。
【裁判要旨】五交化公司与隆辉公司签订《终止租赁经营合同的协议》，约定终止协议的理由是“赵云元先生经营十分困难，无法缴纳租赁合同约定的租金”，李志平在《终止租赁经营合同的协议》形成后，表示愿意代隆辉公司支付租金并继续履行转租合同，但五交化公司仍坚持要求李志平腾让场地。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予以支持。但转租合同无效的除外”。根据上述司法解释的规定，在隆辉公司拖欠租金，次承租人李志平有权代位向出租人偿付租金，以维护自身承租利益的稳定性。但五交化公司与隆辉公司在解除合同时没有告知李志平其可通过合理方式获得救济，使得李志平当时未能作出请求代隆辉公司支付欠付租金的意思表示，因此，五交化公司与隆辉公司签订《终止租赁经营合同的协议》时未履行告知义务，损害了李志平的承租利益，原判根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定确认涉案《终止租赁经营合同的协议》无效并无明显不当，依法应予维持。
次承租人在合同履行过程中，难免会遇到转租人丧失出租权的情形，所以次承租人既要在该情形发生时采取适当策略，积极应对，更要未雨绸缪，具体而言可以采取以下方式保护自身权利：
1、房屋租赁时，核实出租人与出租房产的关系，尽量避免与二房东签订租赁合同。即便经由经纪公司介绍，也应当尽量与房屋业主签订租赁合同。
2、注意固定证据，主要保存如下证据：
（1）租金及中介费（如有）转款记录。
（2）对房屋进行后续装修的，保留房屋装修支出的票据等其他有效证明。
（3）转租合同原件。
3、转租人违约导致原租赁合同解除的，次承租人应当及时与业主进行联系并协商，争取不影响自身的租赁权利。如因转租人拖欠租金导致业主要求解除合同，次承租人可以考虑代转租人直接向业主支付租金等价款；如因转租人其他违约行为导致合同解除的，可以考虑与业主协商另行签订租赁合同，避免因搬迁等事宜而遭受其他损失。