料敌于先——承租人如何避免优先承租权遭受侵害?

2021-04-18 08:56:52 作者 : 租赁合同部

最近,本所收到一系列有关优先承租权的咨询,虽然咨询内容略有不同,但是问题点却出奇一致:合同里虽然约定了承租人享有优先承租权,但是当租赁期满,承租人想要续租时该怎么行使租赁优先权?


一般而言,承租人要想行使优先承租权需要满足以下三个基本要件:
一、该权利需由原承租人行使;
二、出租人愿意继续出租该房屋;
三、承租人只要在同等条件下才享有该权利。
除了以上基本要件外,出租人与承租人签订的租赁合同中有时还会约定承租人行使优先承租权需要提前通知出租人等其他行使优先承租权的要件。
当前《民法典》已明确承租人享有优先承租权,但是并没有明确约定该权利的保障措施及其遭到侵害时的赔偿责任,所以若合同中有约定的违约责任,承租人可主张该违约责任;若合同未做约定,则承租人只能要求出租人承担损害赔偿责任。
现实生活中,承租人在完全满足行使优先承租权要件的前提下向出租人提出续租,房东却拒不履行的情况比比皆是。优先承租权遭到了侵害,但因为合同中未约定违约责任,承租人并不存在装修残值的损失,例如搬迁费、停业损失等其他损失也很难得到法院支持,即便维权成功,最终承租人也很难得到令其满意的赔偿金,具体可参考下方这个案例:

【相关案例】齐国平与曾广武房屋租赁合同纠纷(2020)桂02民终4612号

【基本案情】2014年9月14日,齐国平作为乙方与曾广武作为甲方签订《门面租赁协议》,约定:“……七、甲方同意乙方租期意向为五年。当期合同期满后,门面租金另行协商。在同等条件下(平于市场价)乙方享有门面租赁的优先权……”

2019年12月7日,齐国平短信询问曾广武“上半年,我要签合同,你还答应我的再签六年,现在突然叫我搬走”,曾广武回复“我真的要用房子,不租”。

2020年1月8日,曾广武与案外人朱龙熙签订《门面租赁协议》,将涉案门面的二、三、四楼租给朱龙熙。

【裁判要旨】一审法院认为,关于赔偿违约金的问题。《门面租赁协议》约定当期合同期满后,门面租金另行协商,在同等条件下(平于市场价)齐国平享有门面租赁的优先权。根据查明的事实,曾广武称收回门面自用,实际上是出租给案外人朱龙熙,对齐国平的优先承租权造成侵害。参考齐国平、曾广武约定的租金与曾广武与第三人约定的租金及齐国平因信赖优先承租权对门面进行的投入,一审法院酌情支持曾广武赔偿齐国平损失18000元(三个月租金)。








至此,各位应该已经清楚,若承租人对优先承租权有要求,但未在合同中对出租人违反优先承租权的违约责任加以明确约定,承租人在面对出租人的侵权行为时,既无法成功续租,还将很难采取有效措施要求出租人承担违约责任或赔偿责任。
因此,本所为广大承租人朋友提供以下建议,有助于各位保障自身的优先承租权:
一、在签订租赁合同时,不应仅简单约定承租人享有优先续租权,还应明确写明出租人到期擅自与第三人签订合同时需承担的违约责任;
二、承租人应确保自身已按照优先承租权的要件行使该权利,保证自身切实享有优先续租权;
三、注意保存证据,例如微信聊天记录、双方往来函件、和第三人签订的租赁合同复印件等,用于证明出租人存在侵害承租人优先承租权这一事实。