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情形一：先抵后租
通常出租人都会在租赁合同中明确该房屋的抵押情况，若合同签订前房屋已被抵押，则一般会在合同中作出如此表述：“该房屋已设立抵押，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，导致本合同提前终止或无法履行，给乙方造成损失的，甲方不承担赔偿责任。”那么当租赁过程中抵押权实现，承租人将无权向出租人主张赔偿责任。
【相关案例】肖、田案外人执行异议之诉
【案号】（2020）川15民终733号
【基本案情】案涉房屋为周某蒋某共有，2014年3月25日，周某向金江农商行莱茵支行贷款，以案涉房屋抵押担保。
2015年12月20日，周某、蒋某在未经金江农商行莱茵支行同意的情况下就案涉房屋与肖某（乙方、承租人）签订了《房屋租赁协议》。
2019年，因未能偿还贷款及其他欠款，案涉房屋被法院依法拍卖。承租人肖某提出执行异议，法院裁定驳回异议请求，肖某不服，提出上诉。
【裁判要旨】肖某与周某、蒋某之间建立了真实有效的租赁关系，一般情形下，如无法定或约定的除外情形，租赁合同对受让人具有法律拘束力，承租人请求房屋受让人继续履行合同,人民法院应予支持，即“买卖不破租赁”。而在本案中，案涉房屋租赁关系属于“先抵押后租赁”情形，抵押权人金江农商行莱茵支行为实现抵押权申请法院对该房屋依法进行拍卖，买受人通过竞拍取得该房屋所有权，依照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题>的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”规定，本案中的房屋租赁符合前述规定的除外情形，不适用所有权变动不破租赁原则。故肖某作为承租人主张房屋受让人继续履行原租赁合同，与法律规定不符，本院不予支持。
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情形二：先租后抵
此情形是指在租赁关系开始后，出租人将房屋进行抵押。此时，租赁关系不受影响，结合“买卖不破租赁”的法律规则，抵押权的实现不影响双方签订的租赁合同，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
尽管在此情形下承租人的承租权利能够得到保障，但仍要注意如下要点：
1、承租人需要实际占有租赁房屋。如承租人只是与出租人签订了合法有效的租赁合同，而房屋没有交付，承租权利仍然无法得到保障。
2、所谓租赁关系不受影响，并不等于承租人能够阻却抵押权人实现抵押权，即承租人不能阻止抵押物的变卖拍卖，不能阻止房屋所有权的变动。只是与房屋新的所有人继续租赁合同的履行,此观点被最高院判决支持。
但是有时出租人为了规避“买卖不破租赁”原则，也会在租赁合同作出相反约定，如“关于甲方租赁期限内再行抵押的无需另行通知乙方，租赁期限内均视为租赁权在抵押权设立之后。”按照该条款的约定，则不论实际情形究竟如何，房屋的抵押将被一律认定为先抵后租，从而使承租人在抵押权实现时无法向买受人主张租赁合同继续有效。
所以，面对租赁过程中存在的抵押风险，本所给出以下建议以供各位参考：
第一，针对在合同签订前的抵押，若出租人已在合同中告知所承租房屋已设立抵押，抵押权实现时，合同将解除且承租人得不到赔偿，所以承租人在合同签订前，应对合同租期、前期装修及相关投入做好相关评估，避免造成较大的损失，并尽可能在合同中明确约定此抵押权实现时出租人需要承担的违约责任。
第二，针对在租赁期内新设立的抵押，承租人在签订合同时，一定要仔细审核条款，避免合同中存在上文提到的类似风险条款，否则，将无法适用法律中关于买卖不破租赁的相关约定要求出租人继续履行合同。
房屋租赁是商业经营的第一步，正所谓千里之行始于足下，商业经营者寻找确定承租的房屋时，一定要对权属状况、权利瑕疵清楚明了，不可有侥幸懈怠心理，否则租赁的隐患会贯穿商业经营始终，随时可能被“引爆”，造成不可弥补的损失。