在经营性房屋租赁合同履行过程中，承租人遭遇出租人违约致使合同提前解除时，承租人往往需要暂停营业活动提前撤场，有些承租人的商铺已经营运已久，营利相当可观，提前撤场将产生巨大的经营损失，那么，在此情形下，承租人是否有权向出租人主张赔偿经营损失呢？该种经营损失如何认定？
经营损失是指承租人在合同实际履行的情况下可以得到的预期利益损失。在因出租人违约造成租赁合同解除时，承租人可请求出租人赔偿经营利润损失，包括因出租人违约导致承租人停业后已实际发放的员工工资带来的损失、因出租人违约停水停电导致的承租人收益损失等。
根据《民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”该条法律规定为承租人主张经营损失提供了法律依据，但是对于可得利益该如何认定，具体的计算规则是什么，法律并未做明确规定，我们来看看在司法实践中，法院在审理该类型纠纷时是如何认定经营损失的？
一、法院在计算和认定可得利益损失时，会综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。
【相关案例】北京恩盟置业有限公司与正嘉投资集团有限公司等房屋租赁合同纠纷 案号：（2017）京03民初362号
【基本案情】2012年5月21日，恩盟置业公司作为甲方与正嘉物业公司作为乙方签订《房屋租赁合同》。因租赁房屋存在质量瑕疵问题，双方于2013年2月4日解除《房屋租赁合同》，后恩盟置业公司因该房屋租赁纠纷将正嘉物业公司诉至法院，正嘉物业公司提出反诉，要求恩盟置业公司赔偿其所受损失。
【裁判要旨】关于正嘉物业公司主张的经营损失和可得利益损失问题。违约行为通常导致守约一方的可得利益损失，在租赁合同中因一方违约造成的守约方可得利益损失通常属于经营利润损失。法院在计算可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。本案中，恩盟置业公司与正嘉物业公司均存在违约行为，正嘉物业公司并非守约方，正嘉物业公司存在未经允许拆除消防楼梯和长期拒付租金等违约行为。正嘉物业公司未经允许自行拆除×大厦1—5层的消防楼梯，是导致1—5层无法对外出租的主要原因，其应当自行承担不利后果。
二、由于承租人经营活动本身存在商业风险、经营状况具有不可预见性，若承租人主张合同解除后的经营损失，由于不在出租人预见范围内，法院一般不予支持。
【相关案例】谢庆平、夏亚武与唐再红房屋租赁合同纠纷 案号：（2015）岳中民一终字第651号
【基本案情】2013年5月1日，唐再红与谢庆平、夏亚武签订《门面租赁协议》，唐再红将位于君山区某临街门面租给夏亚武使用。2013年12月中旬，唐再红与谢庆平、夏亚武因经营活动而发生纠纷。2013年底，唐再红将门面停电、停水，并砸坏酒店设施，谢庆平、夏亚武关门停业。谢庆平、夏亚武诉至法院，认为唐再红构成根本违约，应赔偿谢庆平、夏亚武预期利益损失在内的全部损失。
【裁判要旨】本案一审法院认为，关于谢庆平所要求的预期利益损失赔偿。预期利益是在合同实际履行中产生的收益，前提是双方签订的合同有效履行，谢庆平酒店正常经营。现谢庆平因唐再红违约，已在2014年1月3日实际解除了合同，双方的合同不再履行，而可得收益必须是将来实际会得到的切实的利益，并且是在合同签订之时就可以预见的，而酒店经营，本身是有巨大风险的，不具有可预见性，谢庆平主张的自2014年1月2日至起诉之日每日1500元的损失，是尚未实现的不确定的未来收益，其请求赔偿的诉求于法无据，故法院对谢庆平按照评估报告所认定的每日纯利润损失1500元标准赔偿预期利益的该项请求不予支持。
二审法院认为，至于谢庆平、夏亚武主张的预期利益损失，因预期利益的赔偿需坚持客观确定性，即预期取得的利益不仅主观上是可能的，客观上还需要确定的。同时还需符合合理预见原则，即违约损害赔偿的范围以违约方在订立合同时预见到或应该预见到的损失为限的原则。谢庆平、夏亚武的酒店经营本身具有商业风险，能否盈利具有不可预见性和不确定性，不属于法律规定的赔偿范围，本院对其主张不予支持。
通过以上案例的分析，提醒承租人注意以下几点：
1、人员工资、停水停电期间的经营损失均属于可预见的损失，只要承租人能够提供充分的证据证明该部分损失，一般会到支持。
2、对于合同解除后的经营利润，法院认为超出合同签订时的预见范围，一般不予支持。
3、承租人需注意切勿消极履行合同义务，如果承租人自身也存在违约行为的，主张赔偿很有可能得不到支持。