上期，笔者结合Shopping mall类商铺的独特之处，论述了租赁合同签订前承租方的注意事项，正如上篇中总结，Shopping mall类的商铺出租方一般较为强势，租赁前期合同条款的谈判空间较小，给承租方经营带来众多桎梏，本期笔者将着眼于合同双方提前解除合同的两类纠纷，进而探讨承租方在提前退租及出租方违约解除时的注意事项，希望能够提醒商业经营者防范风险，减少自身损失。
一、承租方提前退租
在使用租赁房屋的过程中，可能因经营不善、市场变化等等原因导致经营难以为继，承租方需要提前退租来及时止损，但是，Shopping mall类商铺出租方较为强势，对承租方进出商场也有较为严格的管控措施，承租方想提前解约，可能面临着诸多障碍：比如说在租赁合同中没有约定承租方有权单方解除合同的情况下，承租方想提前退租就需要出租方同意，此种情况下，如果双方就解约条件没有达成一致，出租方往往不会轻易同意解除合同，也不会同意承租方搬离，甚至会进行阻挠，使得承租方无法顺利撤场，但是，解约条件在短时间内又无法达成一致，此时，双方就陷入了谈判僵局，对于承租方来说，无法撤场就意味着要支付房屋占有费。
现实生活中，很多承租方在遇到上述情况时，往往选择搁置，等待出租方诉讼，有的甚至因为纠纷房屋空置了几年，最后被诉后才发现除了违约金以外，自己还要承担高额的占有费。因此，作为承租方的商业经营者，应当尽快打破僵局，采取积极的行动，做好如下准备工作，尽可能减少自身损失：
1、查询租赁合同中是否有承租方享有单方解除权的条款。
（1）如合同中有承租方单方解除权的条款，意味着承租方提前退租有合同依据，承租方有权解除。但此时解除合同仍然需要承租方履行通知义务。因此，建议向出租方发送正式的合同解除的通知函，明确在函件中所约定的解除日期届满时，即发生合同解除的法律效果。
（2）如合同中未约定承租方单方解除权的条款，那么，承租方要解除合同必须经过出租方同意，建议先行发函向出租方申请解约。可能达成解约协议的，则尽量达成，并在解除协议中明确租赁合同解除的具体时间、房屋交还的时间状态、租金等费用的结算以及具体的违约责任。
2、查询合同中关于承租方提前解除合同的违约责任，若违约责任过高或超出预期，可与甲方进行协商调低。
3、如承租方确定闭店不再经营，且短期内双方无法就合同是否解除、违约责任多少等解约事宜协商一致，为了防止占有费一直产生，建议承租方尽量按照合同约定返还商铺（包括搬离添置物、打扫干净、恢复原状），如果承租方没有将租赁房屋复原而直接撤场，则承租方提前退租止损的目的就没有达到，因为承租方很可能要支付持续产生的占有费及出租方自行复原房屋的相关费用。承租方还需要交还钥匙，如出租方不接受，可采用邮寄的方式。上述事项完成后，承租方应当发函告知出租方。此外，如承租方在租赁房屋上注册了营业证照，还要注意及时注销。
另外，现实生活中，很多出租方都会阻挠承租方提前撤场，导致承租方的损失持续扩大，承租方又应当如何处理呢？
此种情况下，建议承租方对闭店现场进行拍照、录像，必要时请公证机关公证，保留好双方的沟通记录，并通过录音录像、报警等方式采集出租方阻挠撤场的相关证据，以上证据是为了形成事实上的合同解除，证明房屋未恢复原状是因出租方原因所致，此后产生的占有费损失应由出租方承担，避免承租方损失。
二、出租方提前解除
1、在出租方要求提前解约时，建议承租方先行查询租赁合同中有无出租方有权单方解除合同的条款。如没有相关条款，则出租方的行为属于违约解除，承租方有权要求出租方继续履行租赁合同。
2、如合同中约定了出租方单方解除权，或承租方同意解除合同，此时承租方应注意查询合同中关于甲方提前解除合同的违约责任的相关条款，若承租方认为合同中约定的违约责任相较损失过低，可先与出租方进行协商，协商不成的，建议可通过诉讼向法院申请调高违约金，司法实践中，若违约金相较损失确实过低，一般会得到支持。
3、如合同中没有约定相应的违约责任，依据法律规定可以要求出租方赔偿损失。实务中承租方可能会得到支持的损失赔偿包括装修损失（承租方可主张的装修损失赔偿范围，仅限于经出租方同意的，已形成附合的装修的残值部分）、搬迁费、停业期间的员工工资、停业期间的经营损失。
需注意，上述损失必须要有较为详尽的计算方法并有相应的证据支持，如，装修损失，需提供相应的装修合同、工程造价单以及相关的一些票据；停业期间的员工工资，必须提供支付工资的凭证等。
笔者在上文中分别论述了两种不同合同解除情形下，承租方的注意事项，作为承租方的商业经营者应当对此予以关注和了解，才能保护自身合法权益，给商业经营画上一个完美的句点。