房屋租赁关系中，出租方通常占据较为强势地位，合同中约定的承租方的违约责任通常要明显高于出租方的违约责任，除了没收保证金以外，甚至还要求承租方支付数月的租金作为违约金。司法实践中，租赁合同约定的违约责任能否得到全部支持？承租方作为租赁关系中的弱势一方，能否请求法院调低违约金？法院在诉讼中如何衡量违约责任的合理性，是否可以依据合同履行的状况，酌情判令违约方减少支付违约金？本文通过总结大量案例，对上述问题总结观点，供广大承租方参考。
首先，对于违约责任是否过高的问题，《民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
虽然民法典中有上述规定，但是并未对违约金调整的依据和幅度进行明确说明。在考量违约责任时，首先应参照实际损失，以当事人遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则、诚实信用原则予以衡量。在未提供实际损失的相关证据时，根据合同的履行情况、当事人过错程度和预期利益等因素综合确定。司法实践中，同样以守约方实际损失作为衡量违约责任的核心标准，但由于案情事实各有差异，大概有以下几种情况：
一、2021年来，如果承租方逾期支付租金，出租方诉至法院要求承租方支付违约金的，人民法院一般以一年期贷款市场报价利率（LPR）作为计算依据，以一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%的130%即年利率5.01%计算违约金至租金付清为止，少数情况下也一年期以贷款市场报价利率（LPR）的其他倍数记付逾期付款违约金，以目前的司法判例来看，最高不超过四倍。【相关案例】雷刚、华蓥金利源置业有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书【裁判观点】同时，被告未按《商铺托管协议》的约定支付托管收益，已构成违约，根据该协议的约定，被告未按时支付租金，应该按当期应交租金额的日万分之三支付违约金，在庭审中被告认为该违约金约定明显过高，依法请求本院予以调低。经过庭审，从目前的证据来看，原告的实际损失就是违约金，且二原告未向本院提供证据证明因被告未按约支付租金给其造成的具体损失，因此根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款以及参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款的规定，本院酌定2021年度违约金以16,509.48元为基数，从2021年2月1日起按照其违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）年利率3.85%的130%即年利率5.01%计算至租金付清之日止。二、综合全案，如果法院认为租赁合同约定的违约金不违背法律强制性规定，那么双方应当依约履行，违约金得到支持。【相关案例】高彦忠、延安紫程实业有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书【裁判观点】本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依约履行；合同约定违约金过高且无法律依据，故应当在法律规定范围内予以支持。三、如因承租方原因导致合同解除的，当事人请求调低违约金的，法院根据具体情况进行判断，如出租方的实际损失明显低于约定的违约金，则有可能对违约金进行调低，以最后一年日租金为标准计算三个月的违约金。【相关案例】江苏山姆置业有限公司、梁音等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书【裁判观点】关于原告主张被告按合同约定支付自合同解除之日至2024年6月30日期间租金的30%计算违约金的请求。本案中，原被告签订的《租赁合同》虽约定如乙方存在逾期缴纳租金等违约行为，甲方有权解除合同、收回商铺，并赔偿自收回之日至本合同期满止的应付租金30%的损失。对该项违约金请求，被告梁音不予认可。本院认为违约金的主要功能在于填补守约方的损失，补偿性仍是其主要属性。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。综合考虑原告的实际损失及因被告交房后原告出租房屋闲置期间的损失，对此本院酌情支持被告需支付原告按照最后一年日租金的标准1490.92元（即544184.21元/年÷365天）计算90天的违约金损失，即134182.8元。四、因一方原因导致合同解除，但合同并未实际履行的，法院对守约方实际损失的判断格外谨慎，考虑因素有：损失与违约行为的关联性、所提供证据是否具有证明力、守约方是否尽到了降低损失的合理义务、合同履行的情况等。法院综合上述因素计算守约方实际损失后，与合同约定的违约责任相比较。如果违约责任明显过高，即便违约方未提出违约金过高应予调整的意见，法院也可能对违约金进行调整。就目前的裁判观点来看，合同未实际履行的情况下，守约方的实际损失较小，且证明难度较大。【相关案例】周淑芬、伍华卿房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【基本案情】2019年7月7日，原告之一伍华卿（乙方）与被告周淑芬（甲方）签订《房屋租赁合同》，周淑芬将位于西哈努克市锦麟酒店一楼大厅的一半租给伍华卿使用。合同签订后，原告陈晓妮向被告周淑芬中国工商银行账户转账支付了人民币126000元作为履约的押金和租金。2019年8月，被告删除原告微信，下落不明，且转让了酒店经营份额，导致租赁合同无法正常履行。伍华卿方主张周淑芬赔偿机票费16750元、签证费1400元、药品购置费66818元。本院认为，伍华卿方办理签证并购买2019年7月1日厦门-西哈努克城及2019年7月7日西哈努克城-厦门机票是为了在西哈努克城开设诊所，此时尚未与周淑芬或相关人员接洽，与案涉合同无直接关联，本院不予支持。2019年7月7日，伍华卿与周淑芬签订案涉合同后，伍华卿方往返于厦门和西哈努克城的机票均是为了在锦麟酒店开设诊所，确系为履行案涉合同所支出的费用。但伍华卿方仅提供了微信截图复印件，并无相应行程单及支付凭证予以佐证，对其实际支出无法确认，本院不予支持。关于药品购置费，伍华卿方将医疗用品从酒店自行搬走，但其没有将医疗用品及时处理，以减少其自身损失，而是将部分医疗用品送人或是丢弃，其应自行承担药品购置费的损失，对伍华卿方要求周淑芬赔偿药品购置费的上诉请求，本院不予支持。伍华卿方主张按合同的约定，周淑芬应承担两倍押金的赔偿责任。本院认为，违约责任应以实际损失为基础，双倍押金赔偿的约定过高，且周淑芬也免除了伍华卿方一个月的租金。根据伍华卿方于2019年7月7日向周淑芬支付了126000元的租金和押金，本院酌定以126000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息，自2019年7月7日起计算至实际付清之日止。1、在租赁合同签订时，除了调整商务条件外，需着重留意违约条款的约定，尽量通过谈判降低逾期支付租金等费用的违约金，以及占用费等费用的标准。2、如果在租赁合同履行过程中发生违约，最终通过诉讼解决争议的，法院可能在以下范围内进行判决（注：如守约方有充分证据有证明其实际损失高于下列标准的，最终判决的违约金数额不以下列标准为限）：（1）逾期支付租金的， 以一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍以下的标准计算违约金；（2）因违约而导致合同解除的，以合同标准为依据，判处没收保证金作为违约金。
