为了让加盟商门店顺利入驻，连锁企业品牌方往往会用自己的公司代加盟商去签署租赁合同，有的连锁企业受商场方限制，甚至还需要代为支付租金、物业费等租赁费用。
代签租赁合同的风险在于，一旦实际承租主体无法继续履行合同义务，代签合同的一方，尤其是连锁企业品牌方--具备更好的履行债务的能力，更容易被出租方追责。部分连锁企业也有一定的风险防范意识，在代签合同前，通常会与加盟商签订内部的委托协议或授权书。那么，实务中该等内部文件的效力究竟如何，在加盟商违约时，品牌方是否能够以此为由免于承担支付租金等合同主体责任？
实务中因上述情况而产生纠纷的案例不一而足，笔者先以我所处理过的较为典型的一例进行说明，以便于各位理解：
某连锁企业A公司招揽了某加盟商B，加盟商B想要入驻某大型商场经营，但出租方不同意与个人签署租赁合同，要求承租方必须为公司。因此，A公司与B加盟商签订了委托协议，加盟商B委托A公司以A公司的名义，代替B与商场出租方签订租赁合同，B加盟商为实际承租人，租金等费用支付至A公司账户后，由A公司转付给商场方。后B加盟商因经营不善，欠付几个月租金后，提前关店不再经营，且没有将房屋复原交还。后商场方起诉A公司，要求承担租赁合同的全部违约责任。
诉讼过程中，A公司向法院申请追加加盟商B为第三人，但被法院驳回。法院认为，A公司作为租赁合同的签订一方，应当依照租赁合同的约定承担全部责任，而委托协议仅为A公司与B加盟商的内部协议，且代签合同事宜出租方并不知情，A公司与加盟商的纠纷，应当另案处理。该案最终判决由A公司支付欠缴的租金，复原交还商铺，承担提前解约的违约责任。
从该案例可以看出，虽然签署了委托代理协议，但该协议仅能够约束委托人和受托人，而出租方在追索租金、违约金等赔偿时，无需考虑实际承租人与签约承租人的区分，有权直接向合同的相对方—签署合同一方追索欠款，此时，即便代签方试图将实际承租人加入诉讼，也不一定能得到法院的支持，最终还需要另案起诉实际承租人，追偿成本难以控制。
经过案例检索，本所发现法院对于这类案件的处理有一定的倾向：
一、从法院的角度出发，要认定签署合同的承租人以外的主体为实际承租人，必然会使案件变得更加复杂，为了简化诉讼，法官通常倾向于直接根据合同相对性，判决由签署合同的主体承担责任。
广州佰达投资有限公司与邓玉宇、广州牛人谷物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷
(2019)粤0105民初36219号
被告牛人谷公司的类型为有限责任公司（自然人投资或控股）；法定代表人为邓玉宇；成立日期为2019年4月12日； 2019年8月6日，被告邓玉宇指派其员工邓辉琴（乙方）与原告（甲方）签订意向《租赁条款》。2019年8月11日，被告邓玉宇以第三人欧阳雪英（乙方、承租方）的名义与原告（甲方、出租方）签订项目名称为“广州石溪1号·创汇2期"的正式《租赁合同书》，租赁合同中乙方法定代表人处“欧阳雪英"的名字及指模均为被告邓玉宇所签和按捺。签约后，被告邓玉宇通过其女儿邓文琛的银行账户转账支付保证金80万元给原告的法定代表人李永达。原告向法院诉请被告牛人谷公司与邓玉宇对欠付租金承担连带责任。
本案中，被告邓玉宇表示其在与原告签订合同书前曾口头告知原告其是受第三人委托代签合同的、合同的承租人是第三人，但没有提交证据予以证明，原告和第三人对此均不予确认，各方当事人在（2019）粤0105民初35723号案中也确认租赁合同对第三人不发生法律效力，故被告邓玉宇关于其是受第三人委托与原告签订租赁合同的事实主张，显然证据不足，本院对此不予采信。因原告并未与被告牛人谷公司就涉案物业的租赁事宜签订租赁合同，根据合同的相对性原则，原告主张被告牛人谷公司是涉案物业实际承租人、应对被告邓玉宇的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。
在这个案例中，原告主张二被告是涉诉房屋的实际承租人，而被告邓玉宇则主张租赁合同是其代第三人签订的，但其代签行为并不符合交易习惯，即邓玉宇本人签署了第三人的姓名，但按捺了其自己的指印，且并未提供第三人授权委托签署的书面证明，合同保证金也是由邓玉宇操作账户进行支付的，不论从形式还是实质来看，邓玉宇都是租赁合同的承租方。此外，邓玉宇在签署合同后不久，又将租赁房屋以牛人谷公司的名义对外进行转租，因此原告还主张牛人谷公司同为该房屋的实际承租人，应承担连带责任，法院同样以牛人谷公司并非合同相对方为由，驳回了该主张。
上诉人高某与被上诉人李某某、王某某、刘某某租赁合同纠纷一案
(2016)陕08民终537号
2013年5月16日，原告高某与被告李某某、王某某签订房屋租赁合同，双方约定由被告承租原告的一至三层商业房。合同签订后，被告王某某交纳了2013年当年的房租。到2014年，原告在收取房租时得知房屋的实际使用人是第三人刘某某，第三人利用原告的出租房作为兴北房地产公司的办公场所。2014年4月16日后被告拖欠应交纳的第二年度的房屋租赁费，经原告多次催要未果。2015年2月11日，原告找到被告李某某共同协商解除合同事宜，被告李某某同意因拖欠原告房屋租金而解除合同。原告将出租房上锁，房屋内的物品并未搬离。原告于2015年5月11日对被告李某某和王某某的提起诉讼。一审法院判令二被告向原告支付拖欠的租赁费用，第三人刘某某承担连带责任，原审原告及二被告均提起上诉。
二审法院认为，高某与李某某、王某某签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属于合法有效的合同，合同双方理应按照合同约定履行权利义务。而合同履行一年后，因承租人不按约定支付租赁费导致房屋租赁合同无法履行。现李某某、王某某均称其是受刘某某委托订立的房屋租赁合同，实际承租人应为刘某某，且刘某某对此也予以认可。然而高某称对此并不知情，现有证据也不能证明李某某、王某某在该房屋租赁合同订立后已向高某明确告知过刘某某为实际承租人，并得到高某的认可，故李某某、王某某作为房屋租赁合同的相对人，理应承担违约责任。上诉人李某某、王某某、刘某某之间委托授权不明，应互负连带责任，其上诉认为由实际承租人承担责任的理由均不予支持。
本案中，法院同样认可签订租赁合同的主体应当承担责任，不同的是，本案实际承租人刘某某自认其是实际承租人，二被告是受其委托签署的租赁合同，但法院认为，由于高某某对该委托行为并不知情，被告与第三人之间的授权委托无法约束原告出租人，且法院认为本案中委托授权不明，因此代签合同的李某某、王某某仍需与刘某某承担连带责任。
可见，法院在审理此类案件时，倾向于认为签约主体就是承租主体，主张另有实际承租人的，不仅需要提供充分的证据证明签约主体并非实际履行合同的主体，还需要举证证明出租人对该委托行为知情，否则委托行为无法约束出租人，代签方仍需承担连带责任。
二、法院在判断实际承租人及委托行为时，主要审查是否存在书面的委托代理协议/授权委托书、授权委托是否明确、租赁期间的租赁费用及其他相关费用由谁承担、在租赁地址设立的主体之归属等问题。
聂品、刘盛男房屋租赁合同纠纷
(2019)辽01民终14204号
原告聂品（甲方）与皇城年华餐饮娱乐有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于沈阳市和平区十一纬路51号房屋出租给乙方，皇城年华餐饮娱乐有限公司未在合同上加盖公章，被告宋大林在乙方处签名。合同签订后，原告交付涉诉房屋，被告宋大林于2014年3月11日向原告转账1,400,000元。一审法院于2016年7月7日作出（2016）辽0102民初2190号民事判决，该判决认定“经审理查明……2013年11月份，被告宋大林开始为被告刘盛男工作，负责装修‘皇城嘉年华KTV’，该‘KTV’一、二层均重新装修。2014年12月9日，以宋大林作为经营者，在沈阳市和平区十一纬路51号注册了沈阳市和平区皇城年华餐饮娱乐中心，此时实际经营者为刘盛男。被告宋大林2015年1月份后不再为刘盛男工作。” 2017年12月14日、2017年12月18日、2017年12月23日、2018年1月18日，原告聂品与被告刘盛男协商买卖涉诉房屋以及核算租金等事宜。
本院认为，聂品与皇城年华餐饮娱乐有限公司（宋大林签字）签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自权利义务。因生效民事判决确认了“2013年11月宋大林开始为刘盛男工作及沈阳市和平区皇城年华餐饮娱乐中心注册后的实际经营者为刘盛男"的事实，宋大林提供了刘盛男委托其为代理人的授权委托书加以证明，且刘盛男在民事调解书中自愿承担案涉房屋装修款的给付义务，另外聂品并未向宋大林主张过租金，在向刘盛男主张租金时刘盛男亦未就承担租金事宜予以否认，并于2018年初协商购买案涉房屋的价格，即便后来个体工商户存在注销及更换经营者的情形，但租赁合同未再续签，故综上可确认刘盛男系涉诉房屋的实际承租人，一审对聂品要求刘盛男支付欠付租金的诉讼请求予以支持并无不当。对刘盛男主张宋大林或宋大林经营的沈阳市和平区皇城年华餐饮娱乐中心应承担涉诉房屋租金的问题不予支持。
本案中，代签主体提供了授权委托书，证明其并非租赁房屋的实际承租人，还提供了实际承租人对租赁房屋实际使用并承担该房屋装饰装修等其他费用的证据，法院认为案件中的各项证据足以证明未签署租赁合同的刘盛男才是房屋的实际承租人，因此其应对租赁费用承担清偿责任。
通过以上分析不难看出，实务中，代签合同的风险虽有可能通过积极的防范而降低，但因此产生的损失实际很难完全规避，我所建议各位租户朋友尽量避免代他人签署租赁合同，不得已需要代签租赁合同的，我所提供如下建议:
1、向加盟商收取一定的保证金，一方面能够约束其严格履行租赁合同，另一方面也可以用于冲抵其违约给代签方造成的损失。
2、要求签署授权委托书、委托协议或情况说明等书面文件，明确品牌方签约仅为受加盟商的委托而做出的代理行为，而非实际履行合同义务的承租人；
3、条件允许的情况下，应主动向出租方披露委托代签的事实并留存证据；
4、要求加盟商自行向出租方支付租赁费用，避免代收代付；
5、要求加盟商自行在租赁地址注册公司主体；
6、加盟商完成公司注册后，应与出租方签订书面的三方主体变更协议，并确保变更协议及租赁合同中没有要求原承租人承担连带责任的条款；
7、若出租方将签约主体作为被告诉至法院的，建议代签方及时申请将实际承租人添加为案件第三人，尽量在一次诉讼中解决整个纠纷，以免还需另行起诉产生额外的费用和时间成本。