承租人提前解约是否需要赔偿免租期损失?

2021-08-16 10:59:57 作者 : 租赁合同部
在商铺租赁合同中,出租人一般会在合同中约定免租期,合同如果因承租人违约而提前解除的,出租人往往会要求承租人补足免租期租金,容易引起争议、纠纷甚至诉讼。那么,这部分费用在因承租人违约解除合同时,是否应赔偿呢?我所通过研究现行的司法判例,就该问题进行简要探讨。
一、如果合同约定了在承租人违约导致合同解除下,承租人需补足免租期租金的,在满足条件后,承租人应补足免租期租金。

具体可参考以下案例:

【相关案例】攀枝花市金海实业有限公司与张娴、于婷婷房屋租赁合同纠纷一审民事判决书[ 参见攀枝花市金海实业有限公司与张娴、于婷婷房屋租赁合同纠纷一审民事判决书(2016)川0402民初367号

【基本案情】2014年11月25日,张娴代表攀枝花市东区福燕鲜燕窝经营部与金海公司签订“租赁合同”。2015年11月,攀枝花市东区福燕鲜燕窝经营部因经营不善,张娴、于婷婷将商铺关门。2016年4月13日,张娴、于婷婷与金海公司签订达成于2016年3月31日终止原“租赁合同”的“解除协议”。后张娴、于婷婷未按“解除协议”的约定支付租金,金海公司遂提起诉讼。

【裁判要旨】证据中“租赁合同”的主要内容:免租期为交场之日起算10个月,即2014年12月1日至2015年9月20日,免租期内,乙方无需支付租金。在租赁期限内,如果本合同因乙方原因而提前终止或解除的,则视为乙方不享有前述免租期。乙方须在合同终止或解除后5个工作日内向甲方承担补交免租期租金。张娴、于婷婷不按“解除协议”的约定履行义务,存在违约,应当承担相应民事责任。金海公司提出解除租赁合同、腾房及张娴、于婷婷支付免租期租金204520元的诉请,符合相关法律规定,亦与“解除协议”双方约定的相关条款一致,本院予以支持。

二、若双方并没有在租赁合同中明确约定承租人违约时须赔偿出租人免租期内的损失的,那此时根据不同的情形,承租人是否应当赔偿免租期的损失也会有不同的答案。司法实践中,法院对于这个问题,存在几种不同的结论,之所以出现这种情况,是因为法院对免租期的本质认定有所差异。

1、租赁合同约定免租期内不支付租金,但对合同解除后免租期内的租金损失并未进行约定,法院结合租赁市场交易习惯,认为出租人给予免租期属于市场交易管理,因此出租人主张免租期内的租金损失缺乏合同依据和法律依据。

【相关案例】东莞市宏基贸易有限公司、博罗县信隆电工材料有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书(2018)粤13民终5011号

【基本案情】2010年5月25日,信隆公司、宏基公司双方签订《厂房租赁合同书》,宏基公司共给予信隆公司六个月免租期即2010年6月1日至2010年8月31日、2019年9月1日至2019年11月30日。

【裁判要旨】结合宏基公司与案外人深圳市鼎图科技有限公司于2017年6月16日签订的《厂房租赁合同》中也有关于免租期的约定,可以认定出租方给予免租期系租赁市场的惯例,不因承租方是否违约而免除。因此对宏基公司该主张本院不予支持。宏基公司同时主张信隆公司支付其给予新客户2个月免租期的租金损失50000元,本院同样不予支持。

2、法院还可能认为:免租期系出租人在合同正常履行的情况下给予承租人的优惠,是出租人为了促使双方合意的达成而出让的部分可得利益,在因承租人违约造成合同解除的情况下,必然对出租人造成免租期内的租金损失,出让人既出让了可得利益又无法继续获取租赁合同的租金收益,显失公平,应当由违约承租人予以赔偿。

【相关案例】深圳甄美汇生命科学健康管理有限公司、吴宗圣房屋租赁合同纠纷二审民事判决书(2019)粤19民终4105号

【基本案情】甄美汇公司与吴宗圣签订的《物业租赁合同》的《补充协议》第二条规定:“免租期180天,该物业免租期所产生的除租金以外费用由乙方承担。(即2017年12月1日至2018年5月31日为免租期)。”后甄美汇公司在免租期内违约,吴宗圣要求甄美汇公司赔偿免租期内的损失,双方因此产生纠纷。

【裁判要旨】关于租金损失,由于甄美汇公司与吴宗圣约定的租赁期限为十年,而半年的免租期系出租人在合同正常履行的情况下给予承租人的优惠,本案又系甄美汇公司违约造成合同解除,必然对吴宗圣造成免租期内的租金损失,应当由违约方甄美汇公司予以赔偿。原审法院根据双方约定的租金标准,结合甄美汇公司的实际承租时间及被没收保证金的情况,判令甄美汇公司应赔偿的租金损失无误,本院予以维持。

3、除上述观点外,也存在部分法院将免租期债务免除的性质认定为附义务赠与,当承租人违约提前解除合同时,出租人可撤销赠与,要求承租人支付免租期的租金,免租期租金应根据承租人尚未实际使用房屋的时间(即承租人尚未实际使用房屋的时间与合同约定租期比例乘以免租期时间)计算。

【相关案例】江苏宏玮大酒店有限公司与张奇、袁鑫房屋租赁合同纠纷二审民事判决书(2019)苏09民终3342号

【基本案情】2018年11月1日,宏玮大酒店(甲方)与阜宁县阜城艾丝九八酒吧(乙方)签订《房屋租赁合同》,从2018年11月1日至2019年3月30日期间甲方免收租金,乙方可以装修及试营业。

2019年3月14日,张奇向宏玮大酒店寄出《解除合同通知书》。

2019年4月3日,宏玮大酒店分别向张奇、袁鑫邮寄《催交租金函》。后江苏宏玮大酒店有限公司将张奇、袁鑫诉至法院。

【裁判要旨】关于免租期租金损失。所谓免租期,即指出租人免除承租人支付租金债务,将房屋无偿赠与承租人使用的期间。在合同约定的免租期内,承租人无需支付租金。《合同法》第一百九十条规定,赠与可以附义务。赠与附义务的,受赠人应当按照约定履行。第一百九十二条第一款第三项规定,受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:(三)不履行赠与合同约定的义务。据此,免租期债务免除的性质应属附义务赠与,所附义务即为承租人在租期内按约使用房屋、支付租金,直至租赁合同约定的租赁期限届满,在约定的租期未届满之前不得退租。当承租人违约提前解除合同时,出租人基于租赁合同本应得到的利益将落空,承租人未履行完上述所附义务,出租人可撤销赠与,要求承租人支付免租期内的租金。至于承租人是否须支付全部免租期租金,则应从公平原则出发,结合承租人实际使用房屋的时间予以计算,即根据承租人实际使用租赁房屋的时间与租赁合同约定租期的比例乘以合同约定的免租期时间确认承租人免于支付租金的期间,对超出该期间的免租期期间,承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中,张奇在免租期内即已违约解除合同,合同约定的应付租金的租期尚未开始,故张奇对其使用案涉房屋的全部免租期期间应参照合同约定的租金标准支付房屋占用费,即自2018年11月1日起至2019年3月14日止按照350000元/年的标准,计算为350000元/年÷365天×134天=128493元。

所以,面对合同解除后产生的补足免租期租金的风险,本所给出以下建议以供各位参考:
1、尽量不要在合同中明确约定承租人提前解约的情况下补交免租期租金的条款,比如:在合同因承租人违约导致合同解除时,承租人赔偿出租人免租期内的损失或按日租金标准补足免租期内的租金。
2、如果承租人既享有装修免租期,又享有经营免租期,建议在合同中分别进行约定,避免两者概念混淆,将来提前解约时一并被追偿。