一房数租的情形下，如何确定承租人
2022-01-04 19:49:04 作者 ： 租赁合同部
所谓一房数租，即指出租人就同一个房屋签订数份有效的租赁合同，将一间房屋出租给不同的承租人，然而承租人很难第一时间察觉。房屋只有一间，最终能够完成交付的租赁合同只有一份，自然也只有一个承租人能够顺利占有使用房屋，那么，租赁房屋应当交付给谁，其他承租人又如何挽回损失呢？一、一房数租的情况下，谁交付房屋的请求能够得到支持？
依照《城镇房屋租赁司法解释》第6条的规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”
也就是说，判断租赁房屋的真正承租人首先要看租赁方的房屋是否已经有人已经合法实际占有了，如果有人已经实际占有的，由实际占有一方为承租人；如果房屋都没有被实际占有，由已经办理登记备案的人作为实际的承租人；如果多人都没有实际占有，也没有办理房屋登记手续的，由《租赁合同》成立在先的一方作为承租人。
从法律规定中不难看出，是否实际占有房屋具有至关重要的意义，如果承租人希望租赁合同能够顺利履行，就要尽快合法的占有租赁房屋，以便在一房数租的纠纷中取得优势。可以认定为合法占有房屋的情形主要有：已经取得租赁房屋的钥匙，已经进入租赁房屋进行装修工作，已经利用房屋存放物品、已经使用租赁房屋开展日常的经营活动等。如果发生一房数租的纠纷，当事人需要提供相关证据证明，从而获得法院的支持，无法提供充足证据的一方，将承担不利后果。裁判要旨：法院认为，针对东沙加油站实际占有经营事宜，中石油杭州分公司与杭燃石油公司均提供了相应的证据以证明自己实际占有的事实。中石油杭州分公司提供的证据中，除《合同解除及运走留存油品的函》能直接证明中石油杭州分公司在东沙加油站留有油品外，其他证据均不能直接证明其实际占有经营东沙加油站的事实，相反其于2015年5月14日向江干石油公司、东沙加油站公司出具的《关于杭州东沙加油站项目的函》，和2015年9月21日委托律师向江干石油公司、东沙加油站公司发送的《律师函》中，明确要求“请贵公司按合同约定移交我方租赁经营”“尽快向中石油公司交付可以正常开业的加油站”。据此，二审判决认定现有证据不足以证明中石油杭州分公司实际占有东沙加油站，符合本案事实。相应的，杭燃石油公司为证明其实际占有东沙加油站的主张，提供了《杭州东沙加油站有限公司资产移交清单》，23份报销单和发票，OA系统首页、采购申请单、费用报销审批单，中国民生银行开立单位银行结算账户申请书，《成品油批发经营批准证书》（有效期自2014年5月21日至2019年5月21日），《危险化学品经营许可证》（有效期2015年6月5日至2018年6月4日）等证据材料。其中，《杭州东沙加油站有限公司资产移交清单》载明，2015年6月28日，东沙加油站公司向杭燃石油公司移交了土地、营业房、加油机、储油罐及相关配套设施；报销单及发票，OA系统首页、采购申请单、费用报销审批单显示，2015年6月至2017年10月期间，东沙加油站公司发票联记载的货物或应税劳务和服务名称、日期、金额等内容与张金洪、吴益超、许宏其、张海平、鲁俊等人签字或载有上述人员意见的报销单、款项使用请汇单等凭据记载的对应内容高度一致。二审判决基于双方举证情况，结合案件事实，认定杭燃石油公司于2015年6月接收东沙加油站后即进驻人员日常管理，并以东沙加油站公司名义对外开展经营，实际控制支配东沙加油站，已经实际占有东沙加油站具有高度可能性，有相应的事实和法律依据。如果在一房数租的纠纷中，不具有优先顺序，无法实际承租房屋。此时，承租方为签订合同、承租房屋投入的损失应当得到赔偿，经营者有权向将同一房屋数次出租的出租方主张。因为在一房数租的纠纷中，该出租方存在重大过错。承租方主张权利主要依据的与出租方签订的房屋租赁合同，承租方不能实际使用租赁房屋，签订租赁合同的目的就无法实现，有权提前解除合同。合同解除后，承租方能够向出租方主张的违约责任，如果租赁合同中缺少违约责任的相关约定，经营者只能以实际损失为限，向出租方主张赔偿责任。这也提醒承租方，在签订房屋租赁合同时，注意约定出租方的违约责任，可以约定明确的违约金，保证合同提前解除时，自身的损失能够得到赔偿。现如今，房屋租赁的需求日益增加，针对热门房源，承租人在签订完租赁合同后一定要争取尽早拿钥匙、占有房屋，尽快开展经营的各项准备工作。同时，在实际经营使用租赁房屋的过程中，注意保留使用租赁房屋的相关凭证，包括房屋交接的单据、进场装修的证明、装修施工的支出、租赁房屋租金、物业费、水电费等公共事业费的缴费凭证发票、经营活动的流水等等，确保自身在纠纷中的优势，保证租赁合同的顺利履行。即使真的无法取得该租赁房屋，也不必惊慌，可以一边寻找新的房屋，一边按照法律规定向出租人主张赔偿责任，维护自身的合法权益。
