商业用电业主方收费任性,租户该如何应对?

2020-08-25 14:35:25 作者 : 中申律师 租赁合同部

在租赁合同中,尤其对于大型商场等商业综合体的商铺租赁而言,因为涉及转供电问题,其电费标准并非采取直供电的正常收费标准,而是由出租方和承租方在正常电费标准的基础上协商决定。正是因为此问题的存在,导致有时例如商业综合体的转供电主体约定电价过高,从而损害承租人的权益。那么面对这种情况,承租人应该如何应对呢?

要想明白这个问题,首先我们必须了解,商业综合体一般涉及到的转供电问题究竟是什么?

转供电是指电网企业无法直接供电到终端用户,需由其他主体转供的行为。承担这个转供行为的企业主体,我们称之为转供电企业。也就是说,对于转供电用户来说,电费的收费标准一般由两部分组成,一部分是基本电费收费标准,另一部分则是损耗(包括线路损耗和设施设备损耗等)收费标准

清楚了转供电电费的收费标准后,我们不难发现,基本电费收费标准在每个地区都是明确的,可通过本市销售目录电价查询得知,但是损耗收费标准却长期没有明确规定,从而导致了转供电收费乱象。

对于此种乱象,我国于2018年出台了《国家发展改革委办公厅关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》(发改办价格〔2018〕787号)这一文件,决心整顿转供电环节收费有关事项。但是,对于损耗收费标准,以下列三个省市为例,我们不难看出,各个省份对此有着各不一样的规定,使得各个省份在解决这一问题上的效果各不相同:

第一,以湖南省为例,部分省市采取对转供电终端一般工商业用户到户电价实行最高限价的措施:

2018年11月13日,湖南省发展和改革委员会发出《湖南省发展和改革委员会关于对转供电终端一般工商业用电价格实行最高限价的函》,函中要求:各市州发改委、直管县发改局:为进一步规范转供电环节加价行为,减轻一般工商业用户负担,根据国家发改委《关于降低一般工商业电价有关事项的通知》(发改价格[2018]500号)和《关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》(发改价格[2018]787号)等文件精神,结合我省实际,经研究,决定自2018年11月抄见电量起,对全省电网(含地方电网)转供电终端一般工商业用户到户电价实行最高限价,即终端用户电价不得高于《关于进一步清理规范转供电环节加价有关事项的通知》(湘发改电[2018]11号)文件规定的“预购电”价格(0.919元/千瓦时)

第二,以四川省为例,部分省市采取固定损耗收费标准比例的措施:

《关于清理规范转供电环节收费有关事项的通知(川发改价格〔2018〕395号)》第三条规定:“为简便透明,转供体的用户(租户)线损电价暂统一按6%计算。线损可计入物业管理费,也可随电费一并收取,且需在电费发票上单列表示。”

第三,以上海市为例,部分省市对损耗收费标准并没有作出明确的规定,但要求公共设施用电和损耗应单独列明并定期公示电费缴纳凭证和终端用户电费分摊清单:

《上海市物价局关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》【沪价管〔2018〕29号】明确规定:

不具备直接供电条件,继续实行转供电的,转供电主体向终端用户收取电费应符合以下要求:

1、应按本市目录销售电价和总表电量向市电力公司缴纳电费,再由所有用户按各分表电量公平分摊。转供电主体按总表电费折算的平均电价和分表电量向用户收取电费,总表电费与分表电费的差额部分为公共设施用电和损耗。公共设施用电和损耗应单独列明,可由所有用户按照分表电量分摊,或者通过物业费、服务费、租金等方式协商解决。转供电主体自身用电不得由终端用户分摊,转供电主体自身承担电费加上向终端用户收取的电费,不得超过向电网企业缴纳的电费

2、不得以电费名义收取其他费用,也不得与电费绑定收取其他费用。

3、应按市电力公司抄表周期公示电费缴纳凭证和终端用户电费分摊清单。

不过各位租户不必担心,尽管各省份规定不一而足,但是我们的维权方式却万变不离其宗:

第一,租户应尽可能对所租赁房屋各时段的用电量进行统计;

第二,通过查询本市目录销售电价和损耗费用标准,计算出租赁期间的实际平均电价; 

(1)若所在城市对损耗收费标准有明确限定的,将计算出来的实际电价,与合同约定的电费收费标准进行比较,最终确定合同约定电价是否确实存在畸高现象。

(2)若所在城市对于损耗收费未做明确限定,可要求业主或物业公司提供电费缴纳凭证和实际电费分摊清单,通过计算可以确定电价是否过高。

第三,电价收费标准确实过高的,建议可以先与物业公司进行协商,如果协商不成可以向当地物价局投诉,若还是无法解决那就只能采取诉讼方式,请求出租人返还承租人支付的高于合理价格部分的电费。下面的案例可供租户朋友们参考。

【相关案例】贵州省兰郡物业管理有限公司、七星关区来理啦理发店供用电合同纠纷二审民事判决书(2019)黔05民终5774号

【裁判要旨】本案中,原、被告双方对收取电费未约定,但国家对电费的收取规定了固定的标准,故应当按照标准收取。从本院2019年6月21日调取的原告电表所示度数为4614.9度,双方当事人均表示认可,被告应当按照国家规定的0.6883元每度的单价计收电费,而被告按照0.9元每度的标准计收电费没有法律依据,其多收的电费976.97【4614.9×(0.9-0.6883)=976.97元】元应予返还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”关于原告主张的被告部分已按1.10元每度计收电费,原告自己都区分不清楚各单价是多少度,故由原告承担举证不能的法律后果;同理,关于被告辩称的电损分摊问题,贵州省发展和改革委员会文件,黔发改价格(2018)939号已经说清楚,转供电分摊办法要由转供电主体与用户协商确定,并公示各转供电用户的明细分摊清单且只能在被告缴纳的电费分摊,被告举证不能也由被告承担举证不能的法律后果。据此,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定,判决:一、被告贵州省兰郡物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告七星关区来理啦理发店多收取的电费976.97元。二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费25.00元,由被告贵州省兰郡物业管理有限公司承担。